Der Kaufvertrag

Dossier Kaufvertrag

Der Kaufvertrag spielt beim Erwerb einer Immobilie die zentrale Rolle. Abhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie von Privatpersonen oder von einem Bauträger erwerben, beinhaltet der jeweilige Vertrag ganz unterschiedliche Bestandteile. Nachfolgend finden Sie hilfreiche Informationen und Erklärungen zu den verschiedenen vertraglichen Gegebenheiten beim Immobilienerwerb.

Durchschnittliche Lesedauer: 11 Minuten

Bestandteile des Kaufvertrags

Kaufvertrag bei Bestandsimmobilien von Privat

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie von Privat ist in der Regel recht unkompliziert. Über alle Detailfragen zum Kaufvertrag gibt der Notar, bei dem er schließlich von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird, noch vor dem offiziellen Beurkundungstermin Auskunft. Der beurkundende Notar muss unter anderem auch darauf hinweisen, dass die Zahlung des Kaufpreises erst nach rangrichtiger Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Sicherstellung der vereinbarten Lastenfreistellung erfolgen sollte. Auch wird eine Negativerklärung der Stadt oder der Gemeinde bezüglich des gesetzlichen Vorkaufsrechts gegebenenfalls eine Zahlungsvoraussetzung sein.

Bei einer Eigentumswohnung gehen zudem alle Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Vergangenheit auf den neuen Käufer als Eigentümer über. Empfehlenswert ist deshalb auch eine Übergabe der entsprechenden Protokolle an den Käufer.

Fachbegriffe erklärt

Die Auflassungsvormerkung ist die vorläufige Sicherung der Käuferansprüche im Grundbuch, noch vor der offiziellen Eintragung als Eigentümer.
Die Sicherstellung der Lastenfreistellung bedeutet, dass dem Notar alle Löschungsbewilligungen von den Belastungen im Grundbuch vorliegen, die vom künftigen Käufer nicht übernommen werden. Das können beispielsweise alte Grundschulden des Verkäufers sein oder andere Rechte Dritter.
Mit der Negativerklärung bestätigt die Stadt oder Gemeinde, dass sie im aktuellen Kaufverfahren auf das gesetzliche Vorkaufsrecht verzichtet.

Unser Ratgeber Eigentümergemeinschaft informiert Sie darüber, welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben.

Kaufvertrag bei Neubauimmobilien vom Bauträger

Wer sich für den Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger entscheidet, muss sich in ein umfangreiches Vertragswerk einlesen. Die Vertragsbestandteile sind hier sehr viel umfassender als bei einer Bestandsimmobilie. Immerhin geht es um Punkte wie Bauverpflichtung des Bauträgers, Fertigstellungstermin, Abnahme und Übergabevereinbarungen, Ansprüche bei Mängeln, Haftungsfragen, Kaufpreisfälligkeiten und vieles mehr. Darüber hinaus kaufen Sie in der Regel zu einem Zeitpunkt, an dem mit dem Bau der Immobilie noch nicht begonnen oder diese noch nicht fertiggestellt wurde. Das ist im Wesentlichen der Grund für ein umfangreicheres Vertragswerk.

Bestandteile des Bauträger-Kaufvertrages

Der Kaufvertrag mit einem Bauträger besteht aus mehreren Dokumenten. Die Haupturkunde ist der eigentliche Kaufvertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Er wird vom Notar bei der Beurkundung verlesen. Zusätzlich gibt es in der Regel eine Bezugsurkunde, die sogenannte Verweisungsurkunde. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrages, wird aber – im Gegensatz zur Haupturkunde – vor Unterschrift nicht mehr einzeln vom Notar verlesen, sondern als gelesen und genehmigt vorausgesetzt. Alle Dienstbarkeiten, die bereits im Grundbuch eingetragen sind, werden nicht Bestandteil des Kaufvertrages (da sie im Grundbuch ersichtlich sind), sondern gegebenenfalls nur vom Notar beim Verlesen des Grundbuchbeschriebs erklärt. Es ist wichtig, alle offenen Fragen, die sich durch den Vertragstext und die Bezugsurkunde ergeben, noch vor Unterzeichnung mit dem Bauträger und dem Notar im Detail abzuklären. Damit vermeidet man, die Beurkundung durch plötzliche Rückfragen und Problemthematisierungen unnötig in die Länge zu ziehen oder gar vorzeitig beenden zu müssen.

Fachbegriffe erklärt

Inhalt der Verweisungsurkunde ist in der Regel die Baubeschreibung nebst Anlagen, die Pläne (vorläufige Aufteilungspläne, Lageplan, Sondernutzungsplan, etc.), die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und eventuell schon die Urkunde über Dienstbarkeiten (soweit schon bestellt).
Eine Dienstbarkeit ist einfach gesagt ein Nutzungs- oder Anspruchsrecht Dritter am Grundstück oder an der Immobilie. Dazu gehört beispielsweise, wenn ein Nachbar ein Wegerecht zu seinem eigenen Grundstück hat (Grunddienstbarkeit). Oder aber auch Leistungsrechte und sonstige Rechte für die öffentliche Versorgung. Im Grundbuchbeschrieb verliest und erklärt der Notar alle bestehenden Einträge im Grundbuch.

Vertragsschutz für den Käufer

Sicherheit geht vor: Beim Verkauf einer Neubauimmobilie sind im Kaufvertrag seitens des Bauträgers die weitreichenden Sicherungsinstrumentarien der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten. Dies bedeutet, dass der Vertrag darauf eingeht, wie die Käufer abzusichern sind. Es wird vermieden, dass Käufer ihr Vermögen im Ganzen einem Dritten (dem Bauträger) übereignen, ohne dass die Wohnung bereits fertiggestellt wurde. Es ist deshalb im Vertrag sicherzustellen, dass immer der Bauträger in Vorleistung geht (Ratenzahlung). Ebenso werden die Baubeschreibung, die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung sowie die Pläne der Wohnanlage Bestandteile des Kaufvertrages.

Der Kaufvertrag beinhaltet neben dem Sondereigentum an einer Wohnung, Tiefgaragenstellplatz und sonstigen Nebenräumen, immer auch die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

Absicherung der Kaufpreiszahlung

Grundsätzlich gilt: erst bauen, dann bezahlen

Der Schutz gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgt zum einen dadurch, dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen ist. Die Höhe der einzelnen Raten wird in der MaBV nach oben hin gedeckelt und hängt vom jeweiligen Bautenstand des Gebäudes, in dem die Wohnung sich befindet, bzw. von der Wohnung selbst ab. Man kann als obersten Grundsatz der MaBV sagen, dass der Bauträger zuerst bauen muss und der Käufer dann erst bezahlt. Der Bauträger geht also immer in Vorleistung. So hat der Käufer stets die Möglichkeit, sich vor Bezahlung von der ordnungsgemäßen Ausführung der Bauleistungen zu überzeugen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht zwei Schutzmechanismen für Käufer vor:

  • Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch der Immobilie:
    Soweit die Grundbuchblätter bereits angelegt sind, wird für den Käufer eine Auffassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Damit wird sichergestellt, dass die Wohnung nicht doppelt veräußert werden kann oder Belastungen, die gegen den Willen des Käufers eingetragen werden bzw. von ihm laut Kaufvertrag nicht zu übernehmen sind, rangmäßig von Bedeutung werden. Zudem sichert sie die Eintragung des Käufers als Eigentümer, sobald die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.
  • Vorlage einer Bankbürgschaft:
    Wurden noch keine Grundbuchblätter angelegt, kann - soweit der Kaufvertrag dies vorsieht - der Bauträger bei Abgabe einer Bankbürgschaft auch Kaufpreisraten abfordern. Sollte der Bauträger das Bauvorhaben dann nicht abschließen, erhält der Käufer die bisher gezahlten Raten zurück.

Die Bank als möglicher Globalgläubiger

Soweit eine Globalgrundschuld im Grundbuch eingetragen ist (und dies wird in der Regel der Fall sein, da der Bauträger damit größtenteils sein Bauvorhaben finanziert) gibt es für den Fall, dass der Bauträger sein Bauvorhaben nicht abschließen kann, verschiedene Möglichkeiten:

  • Wurde eine Bankbürgschaft eingereicht, erhält der Käufer sein Geld zurück
  • Wurde die Sicherung über eine Auffassungsvormerkung vorgenommen, wird entschieden, ob
    • den Käufern das Geld zurückerstattet wird oder
    • die Globalgrundschuld gelöscht wird und die Käufer selbst fertig bauen müssen (dies ist eher bei weit fortgeschrittene Bauvorhaben üblich)

Vereinbarung zu Eigenleistungen

Zunächst die Wohnungsübergabe abwarten

Handwerklich versierte Käufer wollen oftmals einige Arbeiten in Eigenleistung durchführen, um Kosten zu sparen. Im Bauträgerkaufvertrag sowie eventuell auch in der beizufügenden Baubeschreibung ist deshalb regelmäßig vereinbart, ob es im konkreten Fall überhaupt zu einer Eigenleistung am Bau kommen kann. Denn dies wird in der Regel vom Bauträger schon deshalb abgelehnt, weil die Abgrenzung bei Haftungsfragen schwierig ist. Soweit der Bauträger die einzelnen Gewerke bereits vergeben hat, wird es fast unmöglich, den bei der Vergabe jeweils vereinbarten Auftragsumfang zu reduzieren, da dieser natürlich auch einen entscheidenden Einfluss auf den Erstellungspreis und auf die Gesamtkalkulation hat.

Ebenso wird der Bauträger schon alleine aus Haftungsgründen Eigenleistungen erst nach Übergabe der Wohnung oder des Hauses zulassen. Grundsätzlich wird sich die Preiskalkulation des Bauträgers eher so gestalten, dass der Käufer es sich besser zweimal überlegt, ob Eigenleistungen für ihn wirklich sinnvoll sind. Für den Bauträger ist es wegen des größeren Auftragsvolumens bei den einzelnen Gewerken ökonomischer und logistisch einfacher, die Wohnung oder das Haus vollständig selbst fertig zu stellen. Dies wird auch in der Baubeschreibung bzw. deren Anlagen so vereinbart.

Änderungen nach Kaufvertragsabschluss

Sollten dem Käufer wichtige Sonderwünsche zur neuen Eigentumswohnung oder Vertragsergänzungen erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Bauträger einfallen, ist die juristische Handhabung abhängig vom abgeschlossenen Kaufvertrag.

Hierbei ist entscheidend, ob im Kaufvertrag bereits die Auflassung erklärt wurde. Dies bedeutet, dass für die Auflassung keine eigene Urkunde mehr erstellt werden muss. Sondern der Notar - vorausgesetzt Käufer und Verkäufer haben nicht widersprochen - nach Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zum Vollzug des Eigentümerübergangs im Grundbuch (Auflassung) den abgeschlossenen Kaufvertrag vorlegt. Ist dies der Fall, können Sonderwünsche und sonstige Änderungen (beispielsweise die Anpassung des Fertigstellungstermins, etc.) grundsätzlich zwischen Käufer und Bauträger privatschriftlich vereinbart werden. Ist dies nicht der Fall, müssen sämtliche Vertragsänderungen und -ergänzungen notariell beurkundet werden, also auch die Sonderwünsche.

Die Auflassung ist der tatsächliche Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch, da nach deutschem Recht der Immobilien-Eigentumswechsel nicht mit dem Kaufvertrag erfolgt, sondern erst mit dem Grundbucheintrag. Der Notar wird üblicherweise die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn der Verkäufer den geschuldeten Kaufpreis erhalten hat. Außerdem muss die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen als Nachweis für die erfolgte Zahlung der Grunderwerbsteuer. Zunächst wird eine Auflassungsvormerkung seitens des Notars veranlasst. Nach Zahlung des geschuldeten Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer erfolgt also die eigentliche Auflassung, der finale Eintrag des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung (Grundlage: § 883 BGB) schützt den Anspruch des Käufers auf die später erfolgende Eintragung im Grundbuch als Eigentümer (Auflassung).

Die im Laufe des Bauvorhabens übliche Bemusterung von Ausstattungsgegenständen (wie z.B. Fliesen, Sanitärgegenstände, Bodenbeläge, Tür- und Fenstergriffe etc.) sowie Änderungen auf der Grundlage des vorgelegten Elektroplans fallen übrigens nicht unter die Beurkundungspflicht, auch nicht nachträglich.

Änderungen während der Bauphase

Während der Bauphase kann es zu Änderungen seitens des Bauträgers kommen, die nicht vertraglich vereinbart wurden. Bereits im Kaufvertrag wird deshalb ein entsprechender Passus aufgenommen, der den Bauträger zu Änderungen berechtigt. Er hat bei der Auswahl seiner Materialien und bei der Bauausführung einen gewissen Spielraum. Dennoch müssen Käufer nicht alles akzeptieren.

Grundsätzlich benötigt der Bauträger bei der Verwirklichung seines geplanten Immobilienprojekts immer auch eine gewisse Flexibilität, sowohl bei der Auswahl seiner Baumaterialien als auch bei der Bauausführung. Insbesondere wenn der Bauträger mit dem Vertrieb der geplanten Immobilie und den Beurkundungen noch vor der offiziellen behördlichen Baugenehmigung beginnt, ist es notwendig, dass der Bauträger sich Auswahlalternativen offen hält.

Sollte die behördliche Baugenehmigung wider Erwarten anders ausfallen als beantragt und im Kaufvertrag inklusive Anlagen (Verweisungsurkunde) vorgesehen, besteht für beide Parteien grundsätzlich ein Rücktrittsrecht - für den Immobilienkäufer ebenso wie für den Bauträger.

Auf gar keinen Fall darf der Bauträger das verkaufte Sondereigentum wie

  • den Grundriss der Wohnung
  • den Keller
  • die Tiefgaragenstellplätze

etc. ändern. Und zwar weder bezüglich der Lage, der Größe oder Werthaltigkeit der Ausstattung.

Zudem müssen die alternativ gewählten Bauausführungen in Bezug auf Qualität und Werthaltigkeit dem in der Baubeschreibung angekündigten Standard entsprechen. Eine Minderung der Qualität oder eine geringere Funktionsfähigkeit muss man als Käufer nicht akzeptieren. Hier kann man eindeutig auf die im Vertrag ausgeschriebene Ausführungsqualität bestehen. Kommt der Bauträger dem nicht nach, hat man Anspruch auf die Minderung des Kaufpreises oder sogar auf Schadensersatz.

Rücktrittsrechte

Wenn Käufer oder Bauträger wesentliche Leistungen aus dem vereinbarten Bauträgervertrag nicht erfüllen, haben beide Partner die Möglichkeit, vom Bauträgervertrag zurückzutreten. Bereits im Vertrag können Rücktrittsrechte für bestimmte Fälle vereinbart werden, beispielsweise für den Bauträger bei noch ausstehender Bau-, bzw. Baurechtsgenehmigung.

Gesetzliches Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung

Soweit kein außerordentliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde, gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht. Dieses greift dann, wenn ein Vertragspartner seine Verpflichtungen nachhaltig nicht erfüllen will oder kann.

Seitens des Bauträgers besteht diese Verpflichtung in der zeitgerechten und mängelfreien Erstellung des versprochenen Vertragsgegenstandes (wobei vor dem Rücktritt noch die Erfüllungsoptionen Mängelbeseitigung und Kaufpreisminderung stehen), seitens des Käufers besteht die Verpflichtung in der zeitgerechten und vollständigen Bezahlung des geschuldeten Kaufpreises.

Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung durch den Bauträger

Der Käufer hat nur dann ein Rücktrittsrecht, wenn

  • der Bauträger die Wohnung/das Haus nicht zeitgerecht erstellen kann (mit den notwendigen Nachfristsetzungen)
  • der Bauträger das Vorhaben gar nicht erstellen kann
  • die Wohnung/das Haus so mängelbehaftet erstellt wird, dass weder eine Mängelbeseitigung noch eine Kaufpreisminderung greifen kann

Bei Eintritt dieser Fälle ist grundsätzlich ein Rücktritt vom Bauvertrag möglich.

Vertragsabweichung nach Fertigstellung

Streitpunkte können entstehen, wenn es zwischen Käufer und Verkäufer verschiedene Auffassungen darüber gibt, ob das Objekt bezüglich Größe, Lage und Ausstattung gemäß den beurkundeten Unterlagen erstellt wurde

Zum Beispiel sollte die Größe der Wohnung mit der im Kaufvertrag vereinbarten Größe übereinstimmen. Nachdem regelmäßig dem Kaufvertrag Pläne zugrunde liegen, die bereits vom Statiker, von Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärprojektanten geprüft wurden, sollten die Größendifferenzen bei der Flächenabweichung nur noch marginal sein. Soweit im Kaufvertrag keine bestimmte Toleranzgröße vereinbart worden ist, sondern auf „geringfügig“ abgestellt wurde, sieht hierzu die gängige Rechtsprechung eine Toleranzgrenze von circa zwei Prozent der Wohnfläche vor. Diese Abweichung ist jedoch auf die ganze Wohnung verteilt zu sehen und nicht etwa auf ein Zimmer. Als Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 80 qm läge die Toleranzgrenze bei 1,6 qm (80 qm x 0,02). Wenn nun ein Zimmer (z.B. das Bad), anstatt der geplanten 5,4 qm, nur eine Fläche von 3,8 qm aufweist, ist zwar die Toleranzgrenze eingehalten, jedoch nicht bezogen auf das Bad. Hier wäre die Identität der Wohnung laut Kaufvertrag nicht mehr gegeben. Es kommt also nicht nur auf die Gesamtabweichung an, sondern auch auf die Flächenabweichung in den einzelnen Räumen.

Haftung bei Mängeln

Nicht nur Flächenabweichungen sorgen nach Fertigstellung der Immobilie manchmal für Ärger. Treten kurz nach dem Einzug Mängel auf, stellt sich die Frage nach der Haftung. Grundsätzlich gilt: Der Bauträger/Verkäufer einer Neubaueigentumswohnung haftet für Mängelfreiheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fünf Jahre lang. Für sämtliche Mängel in dieser Zeit ist also der Bauträger der erste Ansprechpartner und derjenige der alleine haftet, soweit der Käufer nicht für die Mängel verantwortlich ist. Dies kann zum Beispiel durch falsches Wohnverhalten oder Unterlassen von regelmäßigen Wartungsarbeiten der Fall sein. Damit dies nicht passiert, erhält der Käufer bei der Wohnungsübergabe ausführliche Informationsunterlagen hierzu.

In Kaufverträgen kann geregelt werden, dass für eine vereinfachte Handhabung der Mängelbeseitigung der Käufer gewisse Mitwirkungspflichten hat. Dies ändert aber nichts an der Haftung des Bauträgers. Besteht über die Mängel bzw. über den Verursacher der Mängel Uneinigkeit, kann sich die Einschaltung eines Sachverständigen empfehlen.

Prospekthaftung – Bauträger muss Versprechen halten

Im Rahmen der Prospekthaftung muss der Bauträger das einhalten, was er in der Werbebroschüre versprochen hat. Wirbt der Bauträger darin mit bestimmten Beschaffenheiten wie Dämmung, Schalldichte oder ähnlichem, hat der Käufer ein Recht auf Erfüllung dieser Versprechen. Gegebenenfalls kann der Käufer bei Nichterfüllung Schadenersatzansprüche geltend machen.

Zuletzt aktualisiert am 17. Mai 2017

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.