Was der Kaufvertrag einer Immobilie leisten kann

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Wissenswertes rund um den Kauf- und Bauvertrag

Der Kaufvertrag spielt beim Erwerb einer Immobilie die zentrale Rolle. Abhängig davon, ob Käufer ihre Immobilie von Privatpersonen oder von einem Bauträger erwerben, beinhaltet der jeweilige Vertrag unterschiedliche Bestandteile. Nachfolgend finden Sie hilfreiche Tipps zum Thema Kauf- und Bauvertrag.

Kaufvertrag bei Bestandsimmobilien von Privat

Der  Kauf einer gebrauchten Immobilie von Privat  ist in der Regel recht unkompliziert. Über alle Detailfragen zum Kaufvertrag gibt der Notar, bei dem er schließlich von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird, noch vor dem offiziellen Beurkundungstermin Auskunft.  Der beurkundende Notar muss unter anderem auch darauf hinweisen, dass die Zahlung des Kaufpreises erst nach rangrichtiger Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach der vereinbarten Lastenfreistellung erfolgen sollteAuch kann eine Negativerklärung der Stadt oder der Gemeinde bezüglich des gesetzlichen Vorkaufsrechts gegebenenfalls eine Zahlungsvoraussetzung sein.

Bei einer Eigentumswohnung gehen zudem alle Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Vergangenheit auf den neuen Käufer als Eigentümer über. Empfehlenswert ist deshalb auch eine Übergabe der entsprechenden Protokolle an den Käufer.

Fachbegriffe erklärt

Die Auflassungsvormerkung ist die vorläufige Sicherung der Käuferansprüche, noch vor der offiziellen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Die Lastenfreistellung ist beispielsweise die Löschung der Grundschuld, die noch aus der Vergangenheit auf der Immobilie lastet und zugunsten der finanzierenden Bank oder Versicherung des bisherigen Eigentümers im Grundbuch eingetragen wurde.
Mit der Negativerklärung bestätigt die Stadt oder Gemeinde, dass sie im aktuellen Kaufverfahren auf das gesetzliche Vorkaufsrecht verzichtet.

Kaufvertrag bei Neubauimmobilien vom Bauträger

Wer sich für den Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger entscheidet, muss sich in ein umfangreiches Vertragswerk einlesen. Die Vertragsbestandteile sind hier sehr viel umfassender als bei einer Bestandsimmobilie. Immerhin geht es um Punkte wie Bauverpflichtung des Bauträgers, Fertigstellungstermin, Abnahme und Übergabevereinbarungen, Ansprüche bei Mängeln, Haftungsfragen, Kaufpreisfälligkeiten und vieles mehr. Darüber hinaus kaufen Sie in der Regel zu einem Zeitpunkt, an dem mit dem Bau der Immobilie noch nicht begonnen oder diese noch nicht fertiggestellt wurde. Das ist im Wesentlichen der Grund für ein umfangreicheres Vertragswerk.

Bestandteile des Bauträger-Kaufvertrages

Der Kaufvertrag mit einem Bauträger besteht aus mehreren Dokumenten. Die Haupturkunde ist der eigentliche Kaufvertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Er wird vom Notar bei der Beurkundung verlesen. Zusätzlich gibt es Nebenurkunden, sogenannte Verweisungsurkunden. Sie sind Bestandteil des Kaufvertrages, werden aber – im Gegensatz zur Haupturkunde – vor Unterschrift nicht mehr einzeln vom Notar verlesen, sondern als gelesen und genehmigt vorausgesetzt. Alle Dienstbarkeiten, die bereits im Grundbuch von früher her eingetragen sind, werden nicht Bestandteil des Kaufvertrages (da sie im Grundbuch ersichtlich sind), sondern gegebenenfalls nur vom Notar beim Verlesen des Grundbuchbeschriebs erklärt. Es ist wichtig, alle offenen Fragen, die sich durch den Vertragstext und die Nebenurkunden ergeben, noch vor Unterzeichnung mit dem Bauträger und dem Notar im Detail abzuklären. Damit vermeidet man, die Beurkundung durch plötzliche Rückfragen und Problemthematisierungen unnötig in die Länge zu ziehen oder gar vorzeitig beenden zu müssen.

Fachbegriffe erklärt

Zu den Neben- bzw. Verweisungsurkunden gehören beispielsweise die Baubeschreibung, diverse Pläne (vorläufige Aufteilungspläne, Lageplan, Sondernutzungsplan, etc.), die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und eventuell schon die Urkunde über Dienstbarkeiten (soweit schon bestellt).
Eine Dienstbarkeit ist einfach gesagt ein Nutzungs- oder Anspruchsrecht Dritter am Grundstück oder an der Immobilie. Dazu gehört beispielsweise, wenn ein Nachbar ein Wegerecht zu seinem eigenen Grundstück hat(Grunddienstbarkeit). Oder der sog. Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht sowie die beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder ein Dauerwohn- oder nutzungsrecht nach § 31 Wohnungseigentumsgesetz. 
Im Grundbuchbeschrieb verliest und erklärt der Notar alle bestehenden Einträge im Grundbuch.

Sicherheit geht vor

Beim Verkauf einer Neubauimmobilie sind im Kaufvertrag seitens des Bauträgers die weitreichenden Sicherungsinstrumentarien der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten. Dies bedeutet, dass der Vertrag darauf eingeht, wie die Käufer abzusichern sind. Es wird vermieden, dass Käufer ihr Vermögen im Ganzen einem Dritten (dem Bauträger) übereignen, ohne dass die Wohnung bereits fertiggestellt wurde. Es ist deshalb im Vertrag sicherzustellen, dass immer der Bauträger in Vorleistung geht (Ratenzahlung). Ebenso werden die Baubeschreibung, die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung sowie die Pläne der Wohnanlage Bestandteile des Kaufvertrages.

Der Kaufvertrag beinhaltet neben der Wohnung, den Tiefgaragenstellplätzen oder sonstigen Nebenräumen als Sondereigentum auch die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

Die Absicherung der Kaufpreiszahlung

Grundsätzlich gilt: erst bauen, dann bezahlen

Der Schutz gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgt zum einen dadurch, dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen ist. Die Höhe der einzelnen Raten wird in der MaBV nach oben hin gedeckelt und hängt vom jeweiligen Bautenstand des Gebäudes, in dem die Wohnung sich befindet, bzw. von der Wohnung selbst ab. Man kann als obersten Grundsatz der MaBV sagen, dass der Bauträger zuerst bauen muss und der Käufer dann erst bezahlt. So hat der Käufer stets die Möglichkeit, sich vor Bezahlung von der ordnungsgemäßen Ausführung der Bauleistungen zu überzeugen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht zwei Schutzmechanismen für Käufer vor:

  • Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch der Immobilie
    Soweit die Grundbuchblätter bereits angelegt sind, wird für den Käufer eine Auffassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Damit wird sichergestellt, dass die Wohnung nicht doppelt veräußert werden kann. Zudem sichert sie die Eintragung des Käufers als Eigentümer, sobald die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.
  • Vorlage einer Bankbürgschaft
    Wurden noch keine Grundbuchblätter angelegt, sichert eine Bankbürgschaft die Kaufpreisraten ab, die der Käufer bereits erbracht hat. Sollte der Bauträger das Bauvorhaben nicht abschließen, erhält der Käufer die bisher gezahlten Raten zurück.

Die Bank als möglicher Globalgläubiger

Soweit die Auflassungsvormerkung im Grundbuch als Sicherungsinstrument zum Tragen gekommen ist und das Bauvorhaben nicht abschließen kann, gibt es auch die Option, dass alle Käufer gemeinsam ihre Wohnanlage fertig stellen und als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Hierbei spielt aber eine große Rolle, ob eine sogenannte Globalgrundschuld ins Grundbuch eingetragen worden ist. Eine Globalgrundschuld bedeutet, dass beispielsweise der Darlehensgeber, der den Bauträger finanziert (der Globalgläubiger), im Sicherungsfall das komplette Objekt selbst verwerten kann.  Dem Globalgläubiger obliegt dann die Entscheidung, ob er selbst das Bauvorhaben übernimmt und den Käufern ihr Geld zurückgibt oder ob er das Bauvorhaben von der Globalgrundschuld freistellt und somit die Käufer selbst ihr Bauvorhaben fertig stellen dürfen. Dieser Fall wird im Ernstfall nur dann eintreten, wenn das Bauvorhaben schon sehr weit fortgeschritten ist und nur noch Restarbeiten zu erledigen sind.

Eigenleistungen – sinnvoll erst nach der Übergabe

Handwerklich versierte Käufer wollen oftmals einige Arbeiten in Eigenleistung durchführen, um Kosten zu sparen. Im Bauträgerkaufvertrag sowie eventuell auch in der beizufügenden Baubeschreibung ist deshalb regelmäßig vereinbart, ob es im konkreten Fall überhaupt zu einer Eigenleistung am Bau kommen kann. Soweit der Bauträger die einzelnen Gewerke bereits vergeben hat, wird es für ihn schwierig, den bei der Vergabe jeweils vereinbarten Auftragsumfang zu reduzieren, da dieser natürlich auch einen entscheidenden Einfluss auf den Erstellungspreis und auf die Gesamtkalkulation hat.

Ebenso wird der Bauträger schon alleine aus Haftungsgründen Eigenleistungen erst nach Übergabe der Wohnung oder des Hauses zulassen. Grundsätzlich wird sich die Preiskalkulation des Bauträgers eher so gestalten, dass der Käufer es sich besser zweimal überlegt, ob Eigenleistungen für ihn wirklich sinnvoll sind. Für den Bauträger ist es wegen des größeren Auftragsvolumens bei den einzelnen Gewerken ökonomischer und logistisch einfacher, die Wohnung oder das Haus vollständig selbst fertig zu stellen. Dies wird auch in der Baubeschreibung so vereinbart.

Änderungen nach Abschluss des Kaufvertrages

Sollten dem Käufer wichtige Sonderwünsche zur neuen Eigentumswohnung oder Vertragsergänzungen erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Bauträger einfallen, ist die juristische Handhabung abhängig vom abgeschlossenen Kaufvertrag.

Hierbei ist entscheidend, ob im Kaufvertrag bereits die Auflassung erklärt wurde. Ist dies der Fall können Sonderwünsche und sonstige Änderungen (beispielsweise die Anpassung des Fertigstellungstermins, etc.) grundsätzlich mit dem Bauträger vereinbart werden. Ist dies nicht der Fall, müssen sämtliche Vertragsänderungen und -ergänzungen notariell beurkundet werden, also auch die Sonderwünsche.

Die Auflassung ist der tatsächliche Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch, da nach deutschem Recht der Immobilien-Eigentumswechsel nicht mit dem Kaufvertrag erfolgt, sondern erst mit dem Grundbucheintrag. Der Notar wird üblicherweise die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn der Verkäufer den geschuldeten Kaufpreis erhalten hat. Außerdem muss die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen als Nachweis für die erfolgte Zahlung der Grunderwerbsteuer. Zunächst wird eine Auflassungsvormerkung seitens des Notars veranlasst. Nach erfolgter Zahlung des geschuldeten Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer, die eigentliche Auflassung, erfolgt der finale Eintrag des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung (Grundlage: § 883 BGB) schützt den Anspruch des Käufers auf die später erfolgende Eintragung im Grundbuch als Eigentümer (Auflassung).

Die im Laufe des Bauvorhabens übliche Bemusterung von Ausstattungsgegenständen (wie z.B. Fliesen, Sanitärgegenstände, Bodenbeläge, Tür- und Fenstergriffe etc.) sowie Änderungen auf der Grundlage des vorgelegten Elektroplans fallen übrigens nicht unter die Beurkundungspflicht, auch nicht nachträglich.

Änderungen während der Bauphase durch den Bauträger

Während der Bauphase kann es zu Änderungen seitens des Bauträgers kommen, die nicht vertraglich vereinbart wurden. Bereits im Kaufvertrag wird deshalb ein entsprechender Passus aufgenommen, der den Bauträger zu Änderungen berechtigt. Er hat bei der Auswahl seiner Materialien und bei der Bauausführung einen gewissen Spielraum. Dennoch müssen Käufer nicht alles akzeptieren.

Grundsätzlich benötigt der Bauträger bei der Verwirklichung seines geplanten Immobilienprojekts immer auch eine gewisse Flexibilität, sowohl bei der Auswahl seiner Baumaterialien als auch bei der Bauausführung. Insbesondere wenn der Bauträger mit dem Vertrieb der geplanten Immobilie und den Beurkundungen noch vor der offiziellen behördlichen Baugenehmigung beginnt, ist es notwendig, dass der Bauträger sich Auswahlalternativen offen hält.

Sollte die behördliche Baugenehmigung wider Erwarten anders ausfallen als beantragt und im Kaufvertrag inklusive Anlagen (Verweisungsurkunde) vorgesehen, besteht für beide Parteien grundsätzlich ein Rücktrittsrecht - für den Immobilienkäufer ebenso wie für den Bauträger.

Auf gar keinen Fall darf der Bauträger das verkaufte Sondereigentum wie

  • den Grundriss der Wohnung
  • den Keller
  • die Tiefgaragenstellplätze

etc. ändern. Und zwar weder bezüglich der Lage, der Größe oder Werthaltigkeit der Ausstattung.

Zudem müssen die alternativ gewählten Bauausführungen in Bezug auf Qualität und Werthaltigkeit dem in der Baubeschreibung angekündigten Standard entsprechen. Eine Minderung der Qualität oder eine geringere Funktionsfähigkeit muss man als Käufer nicht akzeptieren. Hier kann man eindeutig auf die im Vertrag ausgeschriebene Ausführungsqualität bestehen. Kommt der Bauträger dem nicht nach, hat man Anspruch auf die Minderung des Kaufpreises oder sogar auf Schadensersatz.

Rücktritt vom Vertrag

Wenn Käufer oder Bauträger wesentliche Leistungen aus dem vereinbarten Bauträgervertrag nicht erfüllen, haben beide Partner die Möglichkeit, vom Bauvertrag zurückzutreten. Bereits im Vertrag können Rücktrittsrechte für bestimmte Fälle vereinbart werden, beispielsweise für den Bauträger bei noch ausstehender Bau-, bzw. Baurechtsgenehmigung.

Gesetzliches Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung

Soweit kein außerordentliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde, gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht vom Bauvertrag. Dieses greift dann, wenn ein Vertragspartner seine Verpflichtungen nachhaltig nicht erfüllen will oder kann.

Seitens des Bauträgers besteht diese Verpflichtung in der zeitgerechten und mängelfreien Erstellung des versprochenen Vertragsgegenstandes (wobei vor dem Rücktritt noch die Erfüllungsoptionen Mängelbeseitigung und Kaufpreisminderung stehen), seitens des Käufers besteht die Verpflichtung in der zeitgerechten und vollständigen Bezahlung des geschuldeten Kaufpreises.

Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung durch den Bauträger

Der Käufer hat nur dann ein Rücktrittsrecht, wenn

  • der Bauträger die Wohnung/das Haus nicht zeitgerecht erstellen kann (mit den notwendigen Nachfristsetzungen)
  • der Bauträger das Vorhaben gar nicht erstellen kann
  • die Wohnung/das Haus so mängelbehaftet erstellt wird, dass weder eine Mängelbeseitigung noch eine Kaufpreisminderung greifen kann

Bei Eintritt dieser Fälle ist grundsätzlich ein Rücktritt vom Bauvertrag möglich.

Abweichungen vom Kaufvertrag nach Fertigstellung

Streitpunkte können entstehen, wenn es nach Fertigstellung des Objektes zu Plan- oder Ausstattungsabweichungen kommt. In einigen Fällen kann die tatsächliche Fläche der Immobilie von den Angaben im Kaufvertrag abweichen. Marginale Flächenabweichungen muss der Käufer allerdings tolerieren.

Grundsätzlich sollte die Größe der Wohnung mit der im Kaufvertrag vereinbarten Größe übereinstimmen. Nachdem regelmäßig dem Kaufvertrag Pläne zugrunde liegen, die bereits vom Statiker, von Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärprojektanten geprüft wurden, sollten die Größendifferenzen bei der Flächenabweichung nur noch marginal sein. Soweit im Kaufvertrag keine bestimmte Toleranzgröße vereinbart worden ist, sondern auf „geringfügig“ abgestellt wurde, sieht hierzu die gängige Rechtsprechung eine Toleranzgrenze von circa zwei Prozent der Wohnfläche vor. Diese Abweichung ist jedoch auf die ganze Wohnung verteilt zu sehen und nicht etwa auf ein Zimmer. Als Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 80 qm läge die Toleranzgrenze bei 1,6 qm (80 qm x 0,02). Wenn nun ein Zimmer (z.B. das Bad), anstatt der geplanten 5,4 qm, nur eine Fläche von 3,8 qm aufweist, ist zwar die Toleranzgrenze eingehalten, jedoch nicht bezogen auf das Bad. Hier wäre die Identität der Wohnung laut Kaufvertrag nicht mehr gegeben. Es kommt also nicht nur auf die Gesamtabweichung an, sondern auch auf die Flächenabweichung in den einzelnen Räumen.

Wer haftet bei Mängeln nach dem Einzug?

Nicht nur Flächenabweichungen sorgen nach Fertigstellung der Immobilie manchmal für Ärger. Treten kurz nach dem Einzug ernste Baumängel auf, stellt sich die Frage nach der Haftung. Grundsätzlich gilt: Der Bauträger/Verkäufer einer Neubaueigentumswohnung haftet für Mängelfreiheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fünf Jahre lang. Für sämtliche Mängel in dieser Zeit ist also der Bauträger der erste Ansprechpartner und derjenige, der alleine haftet. In Kaufverträgen kann geregelt werden, dass für eine vereinfachte Handhabung der Mängelbeseitigung der Käufer gewisse Mitwirkungspflichten hat. Dies ändert aber nichts an der Haftung des Bauträgers. Besteht über die Mängel Uneinigkeit, empfiehlt sich die Einschaltung eines Sachverständigen.

Prospekthaftung – Bauträger muss Versprechen halten

Im Rahmen der Prospekthaftung muss der Bauträger das einhalten, was er in der Werbebroschüre versprochen hat. Wirbt der Bauträger darin mit bestimmten Beschaffenheiten wie Dämmung, Schalldichte oder ähnlichem, hat der Käufer ein Recht auf Erfüllung dieser Versprechen. Gegebenenfalls kann der Käufer bei Nichterfüllung Schadenersatzansprüche geltend machen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem ausführlichen Wohnungskauf-Ratgeber.

Zuletzt aktualisiert am 18. Januar 2017

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.