Die Rechte und Pflichten in einer Eigentümergemeinschaft

Dossier Eigentümergemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz WEG unterscheidet unter anderem zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. In einer Eigentümergemeinschaft ergeben sich somit häufig Fragen bezüglich Miteigentumsanteil, Hausgeld oder Kostenverteilung. Nachfolgend geben wir Ihnen einen ausführlichen Überblick zu den gesetzlichen Regelungen und wichtigen Begrifflichkeiten rund um die Eigentümergemeinschaft.

Durchschnittliche Lesedauer: 12 Minuten

Als Eigentümer einer Immobilie besitzen Sie diese entweder alleine oder in Gemeinschaft mit anderen. In einem Ein- oder Mehrfamilienhaus, das Ihnen alleine gehört, können Sie als Eigentümer weitestgehend über alles frei entscheiden

  • solange sich Ihre Vorhaben im Rahmen rechtlicher Vorgaben bewegen
  • sie nicht gegen gesetzliche Auflagen verstoßen
  • die Gebote der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme einhalten

Als Käufer einer Eigentumswohnung werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Innerhalb derer besitzen Sie mit Ihrer Wohnung sowohl Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) als auch Sondereigentum. Daraus ergeben sich für Sie als Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die u.a. im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Begriffe Sondereigentum (SE), Gemeinschaftseigentum (GE) und Sondernutzungsrecht sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert.

Als Sondereigentum gilt, was nur einem Eigentümer dient. Es kann entfernt oder hinzugefügt werden, ohne die Miteigentümer zu beeinflussen oder die Außenansicht im weitesten Sinne zu verändern.

Zum Sondereigentum gehören beispielsweise:

  • Boden- und Wandbeläge wie Teppiche und Tapeten
  • Versorgungsleitungen innerhalb der Eigentumswohnung
  • Badeinrichtungen inklusive Armaturen
  • Deckenverkleidungen
  • Innentüren
  • Nicht tragende Wände

Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem:

  • Treppenhäuser und Aufzüge
  • Dächer
  • Heizungsanlagen
  • Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
  • Estrich
  • Fenster
  • Decken

Gründe für die Einteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wird vorgenommen, um die Verpflichtungen des einzelnen Eigentümers und die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes nachvollziehen und die Kosten für Sanierungen, Modernisierungen, Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum unter den Eigentümern aufteilen zu können.

Die Kosten für einen neuen Fassadenanstrich als Instandhaltungsmaßnahme und Dachreparaturen beispielsweise werden auf alle Eigentümer umgelegt. Innerhalb einer Wohnung gehen Reparaturen defekter Leitungen und Armaturen, der Ersatz schadhafter Bodenbeläge und das Streichen von Wänden, Decken, Türen und der inneren Fensterrahmen dagegen zulasten des Wohnungseigentümers

Ein Erklärvideo informiert über die Unterschiede:

Fenster sind Gemeinschaftseigentum

Laut Gesetz gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Das war aber nicht immer der Fall. In älteren Teilungserklärungen gehörten Fenster und Fenstertüren zum Sondereigentum. Gemäß aktueller Rechtsprechung – dies wurde erstmalig vom OLG Hamm im Jahre 1992 so entschieden – sind Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum. Auch kann durch Vereinbarung, also wenn eine Teilungserklärung etwas anderes vorsieht oder alle Wohnungseigentümer einen einstimmigen anderslautenden Beschluss gefasst haben, diese gesetzliche Vorgabe nicht außer Kraft gesetzt werden.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft den Willen hat, die im Bereich des jeweiligen Sondereigentums befindlichen Fenster wie Sondereigentum zu behandeln, können die Eigentümer hierüber einen entsprechenden Beschluss fassen (der jedoch ein entsprechendes Quorum / die Beschlussfähigkeit der Eigentümergemeinschaft benötigt, siehe § 25, Abs. 3 WEG). Dieser Beschluss sollte aber nur die

  • laufenden Unterhaltskosten und
  • Instandhaltungskosten

beinhalten, nicht jedoch die Erneuerung der Fenster und dadurch eventuelle Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes.

§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluss

(1) Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

In den meisten Teilungserklärungen, bzw. Gemeinschaftsordnungen wird geregelt, dass die Eigentümer für ihre Wohnungsfenster selbst sorgen müssen, insbesondere für die regelmäßige Pflege und Instandhaltung. Bezüglich der Erneuerung müssen eindeutige zusätzliche Regelungen getroffen sein, da man hier in das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage massiv eingreift. Wer eigenmächtig, ohne Zustimmung, beispielsweise Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt, kann mit einer Aufforderung zum Rückbau rechnen.

Zwei Beispiele aus der Praxis

  • Ein Eigentümer kann ohne Genehmigung keine tragenden Wände entfernen – auch in seiner eigenen Wohnung nicht. Die Statik der tragenden Wände ist Gemeinschaftseigentum und in diese darf nicht eingegriffen werden
  • Die Innenseite der Wohnungseingangstür ist Sondereigentum. Die Außenseite der Wohnungseingangstür selbst ist jedoch Gemeinschaftseigentum und Teil des Treppenhauses

Sondereigentum außerhalb der Wohnräume

Außerhalb der Wohnung können Dachboden und Kellerräume sowie Garagen zu Sondereigentum erklärt werden, ebenso dauerhaft fest markierte Stellplätze in Tiefgaragen. Eine Dachterrasse oder ein Balkon zur alleinigen Nutzung eines einzelnen Eigentümers ist Sondereigentum beziehungsweise kann auch Sondernutzung sein. Wird eine allgemein zugängliche Dachterrasse von allen Eigentümern genutzt, fällt sie wiederum ins Gemeinschaftseigentum. Was im Einzelfall in welchen Bereich gehört, wird in der Teilungserklärung festgehalten.

Freie Keller als zusätzliches Miteigentum

Auch der Keller in einer Wohnanlage gehört zum Sondereigentum. Sind außerdem zusätzlich freie Keller vorhanden, können diese entweder als Teileigentum oder als Sondernutzungsrecht erworben werden – soweit der teilende Eigentümer dies vorsieht. Teileigentum ist laut § 1, Abs. 3, WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.

§ 1 WEG: Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Sondernutzungsrecht

Oftmals ist die Rede von einem „Sondernutzungsrecht“. Sondernutzungsrechte ersetzen dort das Sondereigentum, wo die Bildung von Sondereigentum rechtlich nicht möglich oder dies vom teilenden Eigentümer nicht gewollt ist. Unter „teilendem Eigentümer“ wird beispielsweise ein Bauträger als Ersteigentümer vor dem Verkauf der Wohnanlage an die neuen Eigentümer bezeichnet. Der Eigentumsbestandteil, der mit „Sondernutzungsrecht“ versehen ist, verbleibt also im Gemeinschaftseigentum.

So kann man zum Beispiel

  • an Terrassen und Gärten oder
  • an oberirdischen KFZ-Stellplätzen

kein Sondereigentum bilden, da diese nicht eindeutig abgrenzbar und abgeschlossen sind wie etwa Zimmer oder auch Balkone und Dachterrassen. Hier kann das Recht auf eine Sondernutzung begründet werden. Bei Tiefgaragenstellplätzen genügt eine hinreichend dauerhafte Markierung am Boden, um Sondereigentum begründen zu können.

Bei einem Eigentumsbestandteil mit „Sondernutzungsrecht“ wird in der Regel in der Teilungserklärung (§ 8 WEG) – obwohl Gemeinschaftseigentum – die Nutzung auf nur einen Wohnungseigentümer beschränkt und die übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Als Gegenleistung wird der Nutzer zur alleinigen Kostentragung verpflichtet. Die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes zu einzelnen Wohnungen kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung aber auch länger vorbehalten, beispielsweise so lange, wie er selbst nicht Sondereigentum besitzt.

§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Laut Gesetz benötigt man nach Entstehen der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, um Sondernutzungsrechte nachträglich aufzuheben, zu begründen oder zu ändern – soweit die Teilungserklärung nichts Gegenteiliges regelt. Zum Beispiel, dass sich der teilende Eigentümer dessen Zuweisung oder Änderungsrecht länger vorbehält. Ein Sondernutzungsrecht kann nur innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft – also unter den Miteigentümern – oder zusammen mit einem Sondereigentum (dann auch außerhalb der WEG) veräußert werden. Auch das Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz eindeutig definiert.

Ermittlung der Miteigentumsanteile

Jeder Eigentümer besitzt mit seiner Eigentumswohnung – seinem Sondereigentum – auch einen bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, der in der Teilungserklärung genau bestimmt wird. Hiernach werden im Wesentlichen die anteiligen Kosten sowie ggf. das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung jedes Eigentümers ermittelt.

Bei der Festlegung der Miteigentumsanteile kann der teilende Eigentümer frei entscheiden, wie er bei der Zuordnung vorgeht. Grob unbillig, also unangemessen für andere Eigentümer, darf die Einteilung jedoch nicht erfolgen.

Bei der Berechnung der Miteigentumsanteile kann die Wohnungsgröße berücksichtigt werden, zudem noch weitere Faktoren, die für eine unterschiedliche Kostenzuordnung verantwortlich sind. Dies wären zum Beispiel die Geschosse – wegen der unterschiedlichen Benutzung der Liftanlagen – oder auch ein nicht separat ablesbarer Gartenwasserhahn bei Terrassenwohnungen.

Ob der teilende Eigentümer dies alles „gerecht” berücksichtigt, kann regelmäßig nicht angefochten werden. Anders stellt sich die Sache dar, wenn die Zuordnung/Berechnung der Miteigentumsanteile „grob unbillig“ – also unangemessen – erfolgt ist. Das kann in der Praxis vorkommen, wenn ein teilender Eigentümer – beispielsweise ein privater Bauherr – bestimmte Einheiten selbst behalten will und andere verkauft. Hier kann bei Gericht eine nachvollziehbar angemessenere Berechnung der Miteigentumsanteile eingeklagt werden, was in der Vergangenheit schon erfolgreich war.

Zur Absicherung der jeweiligen Eigentümerverhältnisse wird gemäß § 7, Absatz 1, WEG für jeden Miteigentumsanteil, also für jedes Sondereigentum, im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Auf diesem wird dann der Miteigentumsanteil mit der jeweiligen Wohnung und/oder einem bestimmten Tiefgaragenstellplatz eingetragen. Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird abschließend geschlossen.

§ 7 WEG: Grundbuchvorschriften

(1) Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2. eine Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Ein Beispiel:

Auf einem Grundstück entstehen 45 Eigentumswohnungen mit 45 Tiefgaragenstellplätzen. Der teilende Eigentümer entscheidet, dass auch für jeden Tiefgaragenstellplatz ein Grundbuchblatt angelegt werden soll. Entsprechend werden 90 Grundbuchblätter angelegt – 45 für die Wohnungen und 45 für die Stellplätze. Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird somit geschlossen.

Kostenverteilung

Gerade die Verteilung von Kosten, an deren Verursachung nicht alle Eigentümer mitwirken oder nicht im gleichen Verhältnis Anteil haben (wie zum Beispiel Aufzugskosten bei Erdgeschosswohnungen) sorgt in vielen Eigentümergemeinschaften für Diskussionen.

Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass allen Eigentümern Nutzungen und Lasten gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen in der WEG zustehen, beziehungsweise von ihnen zu tragen sind – es gilt das Solidaritätsprinzip.

Das bedeutet, auch Eigentümer von Erdgeschosswohnungen müssen die Kosten für eine Aufzuganlage anteilig mittragen, auch wenn sie den Aufzug gar nicht oder wenig nutzen. Eventuell regelt bereits die Teilungserklärung, dass einige Eigentümer bestimmte Anlagen keinesfalls nutzen und die Kostenverteilung wird bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann auch später eine Regelung herbeigeführt werden.

Vom Solidaritätsprinzip kann mit einem Mehrheitsbeschluss abgewichen werden, wenn dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Eine oder mehrere Parteien dürfen dabei nicht willkürlich benachteiligt werden. Eine Ausnahme vom Solidaritätsprinzip kann es bei Tiefgaragenkosten geben. Sollte es mehr Tiefgaragenstellplätze als Wohnungen geben, ist eine getrennte Abrechnung von Tiefgarage und Wohnanlage sinnvoll. Eine entsprechende Regelung wird in der jeweiligen Teilungserklärung getroffen.

Auch die Kostenverteilung für die Pflege von Grünflächen und Gartenbereichen ist ein häufiger Streitpunkt bei Wohnungseigentumsanlagen. Gibt es Sondernutzungsrechte für Gartenteile, so muss der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugeordnet wurde, für die entstehenden Kosten aufkommen. Wird auf seinem Gartenteil ein von ihm gepflanzter, kranker Baum gefällt, muss er die Kosten tragen. Abweichende Regelungen müssen in der Teilungserklärung festgehalten sein.

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Hausverwalter, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Beschlüsse

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt in der gemeinschaftlichen Pflicht und Aufgabe der Sondereigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz hat dafür das Organ des Hausverwalters zwingend vorgeschrieben, da eine Vielzahl von Eigentümern die laufenden Geschäfte in der Regel nicht gemeinsam führen kann. Die Eigentümer wählen deshalb mehrheitlich ihre Verwaltung, die sich dann um alle Belange der Eigentümergemeinschaft kümmert.

Zu den Aufgaben der Verwaltung gehören die Organisation des täglichen Ablaufs, beispielsweise durch den Hausmeister, die Organisation der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Abrechnung der Ausgaben und des Verbrauchs.

Die Verwaltung hat auch die Aufgabe, die Eigentümer in allen anfallenden Fragen zum Gemeinschaftseigentum zu beraten und die einzelnen Eigentümerinteressen zusammenzuführen. Sie muss außerdem Entscheidungen bezüglich der gemeinsamen Anliegen herbeiführen und schließlich die getroffenen Beschlüsse umsetzen.

Für die Verwaltung des Sondereigentums ist übrigens jeder Sondereigentümer selbst verantwortlich. Das betrifft sowohl die Instandhaltung innerhalb der Wohnung, als auch die Verwaltung eventueller Mietverhältnisse bei vermietetem Sondereigentum.

Der Hausverwalter erstellt den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung für die Wohneigentümergemeinschaft. Wohnungseigentümer haben ein Recht darauf, die Unterlagen einzusehen.

Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es allerdings keine Vorschrift, wonach der Verwalter verpflichtet wäre, mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung bereits Unterlagen wie den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gesamtjahresabrechnung mit zu versenden.

Regelmäßig wird der Verwalter hierzu im Verwaltervertrag verpflichtet werden oder aber in der Gemeinschaftsordnung, deren Einhaltung der Verwalter garantiert. Ist beides nicht der Fall, können die Eigentümer natürlich die vorgenannten Unterlagen beim Verwalter einsehen. Soweit auch keine Einzelabrechnung mit der Einladung versandt wird, muss der Verwalter in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung darauf hinweisen, dass diese bei der Versammlung einsehbar ist.

Im Allgemeinen wird – unabhängig von der Gesetzeslage – der Verwalter immer die genannten Unterlagen mit versenden, um eine Vorwegprüfung zu ermöglichen und die Versammlungszeit übersichtlich zu gestalten. Ebenso wird in der Versammlung der Verwaltungsbeirat über seine Rechnungsprüfung berichten, sodass auch diesbezüglich normalerweise eine Kontrolle stattfindet.

Auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung werden Verwaltung und Beirat entlastet. Der Verwalter legt Rechenschaft über sein Handeln ab, die Unterlagen werden durch den von den Eigentümern bestellten Verwaltungsbeirat geprüft. Sofern es hier keine Beanstandungen gibt, empfiehlt der Beirat die Entlastung des Verwalters. Der Verwalter wird also für sein Handeln freigezeichnet und kann dafür nicht mehr belangt werden. Hat der Verwalter für die Versammlung Stimmen einiger Eigentümer erhalten, müssen diese bei der Abstimmung ruhen und werden nicht mitgezählt. Auch der Verwaltungsbeirat wird auf der Eigentümerversammlung entlastet.

Die Punkte

  • Entlastung des Verwalters und
  • Entlastung des Beirats

sind regelmäßig auf den Tagesordnungen für Wohnungseigentümerversammlungen enthalten.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Neubau

Unter Juristen ist die Form der Abnahme des Gemeinschaftseigentums unmittelbar nach dem fertiggestellten Neubau umstritten. Bis zum nächsten wegweisenden Urteil kann man allerdings von der nachfolgenden Vorgehensweise ausgehen: Zunächst legt der Verkäufer einen Termin für die Begehung zur Feststellung der Abnahmereife fest. Diesen Termin teilt er dem Käufer mindestens zwei Wochen vorher mit. Zur Begutachtung beauftragt der Verkäufer auf seine Kosten einen Bausachverständigen, um das Vorliegen etwaiger Mängel, ausstehender Arbeiten und die Abnahmereife festzustellen.

Der Käufer ist im Gegenzug verpflichtet, an dieser Feststellung teilzunehmen. Es steht ihm allerdings frei, selbst teilzunehmen oder sich durch einen von ihm frei auszuwählenden Bevollmächtigten vertreten zu lassen. Falls der Käufer einen Vertreter beauftragt, obliegt es ihm, diesem alle Vereinbarungen, Hinweise, bisher erklärte Vorbehalte und Ähnliches zu benennen, die bei der Abnahme bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu beachten sind und die von den notariellen Beurkundungen abweichen. Er leitet alle hierzu vorhandenen Unterlagen an seinen Vertreter weiter.

Nach Begehung und Feststellung der Abnahmereife vor Ort, lässt der Verkäufer dem Käufer eine Kopie der Bestätigung des Sachverständigen zukommen. Sie ist der Nachweis für die Abnahmereife.

Ist die Abnahmereife festgestellt – und kommt der Eigentümer bzw. dessen Vertreter zu keinem gegenteiligen Ergebnis – hat der Käufer die Abnahme innerhalb von 14 Tagen, spätestens jedoch gemeinsam mit der Abnahme des Sondereigentums zu erklären. Er kann hierzu den vom Verkäufer beauftragten Bausachverständigen bevollmächtigen, die Abnahme selbst erklären oder sie von einem von ihm frei auszuwählenden Bevollmächtigten erklären lassen.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Änderungen an der Eigentumswohnung

Nicht immer können Eigentümer nachträgliche bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Miteigentümer in ihren Wohnungen vornehmen. Soweit die Änderungen das Gemeinschaftseigentum betreffen, haben die anderen Eigentümer ein Mitspracherecht. Wenn bauliche Änderungen beispielsweise

  • die äußere Ansicht
  • tragende Teile
  • die Fenster

betreffen, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Diese Änderungen müssen von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Das Anbringen einer Markise ist in der Regel in der Teilungserklärung geregelt. Häufig legt sich die Eigentümergemeinschaft auf eine bestimmte Farbe oder Art der Markisen fest. Gibt es keine Regelungen über die Montage einer Markise, müssen die Eigentümer gemeinsam einen entsprechenden Beschluss fassen. Fachinformationen über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bietet der Eigenheimerverband Bayern e.V.

Bauliche Änderungen an sondergenutztem Eigentum

Wohnungen im Erdgeschoss sind häufig mit einem Sondernutzungsrecht für Garten oder Terrasse ausgestattet. Was ist, wenn ein Eigentümer dort eine bauliche Veränderung vornehmen will? Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten werden geregelt durch

  • das Gesetz
  • die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung (samt allen eventuellen Nachträgen)
  • etwaige bestellte Dienstbarkeitsurkunden
  • die Hausordnung
  • Beschlüsse der WEG

Diese Regelungen gelten auch für bauliche Veränderungen an Garten oder Terrasse. Die Erlaubnis eine bauliche Veränderung vorzunehmen zu können, muss in der Teilungserklärung enthalten sein. Gibt es diese Erlaubnis nicht, ist der rechtsgültige Beschluss in der Eigentümerversammlung erforderlich. Hier genehmigen die Eigentümer die vorgesehenen baulichen Änderungen. Wer die baulichen Maßnahmen ohne Einverständnis der Miteigentümer vornimmt, kann später zum Rückbau gezwungen werden.

Häufige Streitpunkte

Ein Ranking des Statistik-Portals Statista zeigt, dass zahlreiche Deutsche schon einmal mit ihrem Nachbarn in Streit geraten sind. So streiten sich Eigentümergemeinschaften gerne auch über den Lärm spielender Kinder.

Nachbarschaftsstreit-Quote im Jahr 2014
0510152025303540455055ThüringenSchleswig-HolsteinSachsen-AnhaltSachsenRheinland-Pfalz / SaarlandNordrhein-WestfalenMecklenburg-VorpommernHessenHamburgBremen / NiedersachsenBrandenburgBerlinBayernBaden-Württemberg42,9%25,3%13,9%27,4%29,9%50,2%28,8%29,2%32,8%29,6%38,8%38,6%38,6%28,7%
Nachbarschaftsstreit-Quoteim Jahr 2014 nach Bundesländern (Quelle: GfK)

Grundsätzlich regelt die Hausordnung, was beispielsweise auf der vorhandenen Grünfläche erlaubt ist. Gibt es hier die Vorgabe, dass Grünflächen nicht betreten werden dürfen, so auch nicht von spielenden Kindern, müssen sich Mieter in jedem Fall daran halten. Bei Eigentümern gilt grundsätzlich auch die Hausordnung, zudem regelt die Teilungserklärung etwaige Beschränkungen. Ist dort das Spielen der Kinder untersagt, ist eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich, um den Kindern das Spielen zu erlauben. Hier bedarf es üblicherweise einer Zweidrittelmehrheit. Soll nur die Hausordnung geändert werden, reicht üblicherweise eine einfache Mehrheit.

Nicht nur innerhalb der Hausgemeinschaft gibt es Diskussionspunkte. Auch mit den Nachbarn kann es zu Streitfällen kommen. So ist eine Hecke zwischen zwei Grundstücken oftmals Grund für Ärger zwischen den Nachbarn. Hier gilt: Der Eigentümer der Hecke hat die auf das Nachbargrundstück ragenden Teile zu entfernen. Die anfallende Arbeit auf dem nachbarschaftlichen Grundstück muss rechtzeitig angemeldet werden, nur dann darf das Grundstück des Nachbarn betreten werden. Dieser wiederum darf nach dem Hammerschlags- und Leiterrecht den Zutritt nicht verwehren. Werden die Schneidearbeiten vom Hecken-Eigentümer nicht durchgeführt hat der Nachbar das Recht die überstehenden Äste etc. selbst abzuschneiden und kann dafür ein Entgelt verlangen. Ein klassischer Fall von Nachbarstreitigkeiten – gut, wer ihn vermeiden kann.

Zuletzt aktualisiert am 4. Oktober 2017

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.