Entscheidungshilfe Immobilienkauf – ein Überblick

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Aktuell sprechen viele Gründe dafür, eine Immobilie zu erwerben – sei es zur Eigennutzung, als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Besonders in einer boomenden Region wie München ist die Investition in eine Eigentumswohnung oder in ein Haus doppelt sinnvoll: Sie sichert Vermögen ab und bietet gleichzeitig die Chance auf einen Wertzuwachs. Lesen Sie jetzt, warum die Immobilie eine sinnvolle Investition ist.

1. Günstige Bedingungen auf dem Immobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in den Nachfrage-Regionen gestaltet sich aufgrund niedriger Darlehenszinsen und moderatem Preisniveau als besonders attraktiv für Selbstnutzer und private Kapitalanleger. Angesichts der stark rückläufigen Neubauaktivität – Baugrundstücke in begehrten Regionen sind rar – und des knapper werdenden Angebots ist vor allem in diesen Lagen Deutschlands mit Preissteigerungen und steigenden Mietzinsen zu rechnen. Eine Investition in eine Wohnung oder ein Haus in einer attraktiven Großstadt wie z. B. München gilt daher als Absicherung mit Wertzuwachs – eine absolut sinnvolle Investition.

Gerade für Kapitalanleger ist die Wohnimmobilie eine interessante Geldanlageform, da sie im Vergleich zu den Schwankungen am Aktienmarkt und anderen Anlagemöglichkeiten vergleichsweise konstant bleibt. Im internationalen Überblick gilt der deutsche Markt als sehr preisstabil; eine „Preisblase“ wie in anderen Ländern hat es in Deutschland glücklicherweise nicht gegeben.

2. Warum der Immobilien-Kauf eine sinnvolle Investition ist

Die Hypothekenzinsen sind niedrig. Wer heute einen Kredit aufnimmt, ist schneller schuldenfrei als früher. Zehnjährige Darlehen sind heute zu einem Zinssatz um 2,0 Prozent zu bekommen.

Attraktive Rendite: Die vermietete Eigentumswohnung kann derzeit mit einer höheren Renditeerwartung als bei alternativen Angeboten am Kapitalmarkt aufwarten. So lässt sich Vermögen aufbauen.

Die Gefahr der Geldentwertung: Auch hier stellt die Immobilie einen attraktiven Schutz dar. Schon bei nur geringer Inflation nimmt die Kaufkraft von Vermögen deutlich ab; Immobilien sind hier eindeutig im Vorteil zu jeder anderen Form der Geldanlage.

Ideale Altersvorsorge: Es gibt fast keine bessere Altersvorsorge als die Eigentumswohnung oder das eigene Haus. Fällt im Alter keine Miete mehr an, bleibt mehr Geld für die Finanzierung des Lebensunterhalts übrig, was eine ganz entscheidende Voraussetzung für einen zufriedenen Ruhestand darstellt. Immobilieneigentümer sind im Alter finanziell bessergestellt. Wer Wohneigentum besitzt, spart – das gleiche Einkommen vorausgesetzt – laut einer neueren Untersuchung im Alter zwischen 50 und 59 Jahren eineinhalb Jahreseinkommen an, während der Mieter nur ein Jahresnettoeinkommen sparen kann. Und: Er besitzt natürlich die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.

Stichwort Flexibilität: Das moderne Arbeitsleben erfordert ein hohes Maß an Mobilität. Doch auch wenn der Eigentümer wegen Umzugs die eigene Immobilie nicht mehr selbst bewohnen kann, so muss er sie keineswegs verkaufen. Sie kann weiter als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden, und so ständig Vermögen bilden. In einer boomenden Region wie München gelegen besteht keine Gefahr, das Wohneigentum nicht zu entsprechend lohnenden Beträgen vermieten zu können.

3. Nebenerwerbskosten beim Wohnungskauf

Allein mit dem Kaufpreis ist es beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht getan. Auf den Käufer kommen weitere Nebenerwerbskosten zu, die beim Wohnungskauf eine nicht unerhebliche Rolle spielen. Bei den sogenannten Kaufnebenkosten handelt es sich um Maklerkosten, soweit ein Makler eingeschaltet ist, die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer von 3,5% bis 6,5% je nach Bundesland sowie um alle Finanzierungskosten. Handelt es sich um eine Kapitalanlage und die Wohnung wird vermietet, sind einige der Aufwendungen steuerlich absetzbar.

Die Kosten für den Wohnungskauf direkt können steuerlich geltend gemacht werden, teilweise sofort in voller Höhe – also für alles, was mit der Finanzierung zusammenhängt. Oder aber sie werden aufgeteilt auf 50 Jahre, gemäß der Abschreibung für die Wohnung.

4. Immobilienkauf – Altbau oder Neubau?

Wer auf der Suche nach den eigenen vier Wänden ist, muss sich gleich zu Beginn die Frage stellen: Neubau oder Altbau? Auf den ersten Blick wird eine Gebrauchtimmobilie von den wirtschaftlichen Daten her immer interessanter sein als eine Neubauwohnung. Dennoch gilt es bei Altbauten einiges zu bedenken, auch wenn der Kaufpreis bei identischer Lage beim Altbau zunächst günstiger erscheint.

Vor- und Nachteile von Altbauten

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, sollte sich nicht von dem vermeintlich günstigeren Gebraucht-Preis blenden lassen. Der Sanierungsbedarf muss genau kalkuliert werden. Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise ist auch die energetische Ausstattung der gebrauchten Immobilie ein entscheidender Kostenfaktor.

Heizenergiekosten für eine Wohnung in einem unsanierten Altbau-Mehrfamilienhaus (275 kWh/m²a) in Deutschland nach Städten im Jahresvergleich 2009 und 2010 (in Euro)

Heizkosten – Wohnung im Mehrfamilienhaus (Quelle: Spiegel 2011)

Auf der anderen Seite sehen Käufer von Gebrauchtimmobilien genau, was sie erwerben. Man kann, soweit es sich um eine Eigentumswohnung handelt, die Protokolle der Versammlungen einsehen, ebenso die Beschlüsse, die gefasst wurden und somit auch für den Käufer verbindlich sind. Soweit es sich um ein Haus (Reihen-/Doppelhaus oder Einfamilienhaus) handelt, empfiehlt sich ggf. die Hinzuziehung eines Sachverständigen.
Allerdings kann man keinen Einfluss auf Grundriss und Ausstattung der Wohnung mehr nehmen und dürfte auch, insbesondere wegen des energetischen Standards, nicht auf dem allerneuesten Stand der Technik sein. Dies bedeutet natürlich, dass die zukünftigen laufenden Kosten bei einer Neubauwohnung günstiger sein werden als bei einer gebrauchten Altbauwohnung. Steuerliche Unterschiede gibt es derzeit nicht zwischen Neubau und Altbauwohnung.

Vor- und Nachteile von Neubauten

Bei einem Neubau hat man die Möglichkeit bezüglich Grundriss und Ausstattung Einfluss zu nehmen. Ebenso kann man während der Bauphase kontrollieren, ob all das, was später mit Putz und Farbe zugedeckt ist, ordentlich erstellt wird. Natürlich wird der Neubau preislich höher einzustufen sein als die Gebrauchtimmobilie. Dafür werden die Instandhaltungskosten die ersten Jahre erheblich geringer ausfallen und die Bauweise bezüglich Schall und Wärmeschutz erheblich effizienter sein, sodass die laufenden Kosten geringer ausfallen.

Beim technischen Standard bietet ein Neubau also echte Sicherheit. Moderne Bauträger wie die Terrafinanz Firmengruppe sind ständig darin bestrebt, die Haustechnik ihrer Immobilien auf dem neuesten Stand zu präsentieren. Attraktiv für den Wohnungskäufer ist hier natürlich auch ganz besonders die 5-jährige Gewährleistung, die eine große Sicherheit darstellt.

Fazit: Altbau versus Neubau

Bei Selbstnutzern entscheiden sicher vor allem die persönlichen Vorlieben, ob ein Alt- oder ein Neubau gewählt wird. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, sollte sich für einen Neubau anstatt eines Altbaus entscheiden. Der zunächst günstiger erscheinende Preis einer gebrauchten Immobilie „rächt“ sich oft durch die höheren laufenden monatlichen Kosten – und zwar nicht nur wegen veralteter Technik, sondern auch weil u. U. Sanierungsbedarf besteht, der beim Kauf noch nicht zu erwarten oder schlichtweg übersehen worden war.

Werden plötzlich Reparaturen nötig, müssen höhere monatliche Rücklagen in die Eigentümergemeinschaft einbezahlt werden oder sogar eine sofortige Sonderumlage, wenn ad hoc Handlungsbedarf besteht. Dann heißt es, erneut tief in die Tasche greifen oder einen Kredit aufnehmen – was die Freude an den eigenen vier Wänden deutlich trüben dürfte. Im Endeffekt muss aber jeder selbst entscheiden, ob er Alt- oder Neubau bevorzugt.

5. Dauerhafte Vermietbarkeit von Anlageimmobilien

Das wesentliche Kriterium beim Erwerb einer Anlageimmobilie ist die Gewährleistung einer dauerhaften Vermietbarkeit. Diese ist in der Regel dann gegeben, wenn

• die Lage der Immobilie
• der Grundriss
• sowie die Qualität der Immobilie (Baubeschreibung)

überzeugen. Bei der Lage der Immobilie sollte man sich zuerst die Frage stellen, ob man selbst an diesem Standort wohnen wollen würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich Standorte mit der Zeit weiterentwickeln werden.

Sinnvoller Grundriss

Ebenso wichtig für die Vermietung ist ein Grundriss, der den Bedürfnissen der Mieter entgegenkommt. Man sollte hierbei insbesondere auf ausreichend Stellflächen in Schlafzimmer (mindestens 2,80 m für den Schrank), in der Garderobe/Flur, im Bad für eine Waschmaschine und auch auf eine bedienerfreundliche Küchenzeile achten. Lage und Grundriss der Immobilie sind in der Regel später nicht mehr (beim Grundriss meistens nur marginal) zu verändern, ebenso die wesentlichen (tragenden) Elemente der Baubeschreibung. Hierauf sollte das größte Augenmerk gelegt werden.

Lage, Lage, Lage – Infrastruktur beachten

Befindet sich die Traumwohnung in einem ganz neuen Stadtteil, wie etwa die nach dem Umzug des Münchner Flughafens ins Erdinger Moos neu geschaffene Messestadt München-Riem, so erleichtert die funktionierende Infrastruktur die alltäglichen Abläufe: Einkaufsmöglichkeiten „um die Ecke“, gute Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen, Erwachsenenbildung, Betreuungseinrichtungen aller Art und…und…und

Doch auch wenn diese Kriterien gegeben sind, ist bei einigen Angeboten durchaus Vorsicht geboten.

Hohe Rendite – Vorsicht vor Köderangeboten

Angebote für Kapitalanleger, die eine sehr hohe Rendite für Wohnungen versprechen, sind grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen. Wenn es sich dann noch um Immobilien in einiger Entfernung handelt, ist eine gründliche Prüfung unerlässlich.

Diese Art der Kapitalanlagen (sehr hohe Renditen für Wohnungen in einiger Entfernung) sind klassische Aufteilerobjekte, die meist auch noch mit einer Mietgarantie angeboten werden. Diese Mietgarantie wird auch eine gewisse Zeit bedient, regelmäßig wird der Garantiegeber wohl dann irgendwann die Zahlungen einstellen und Insolvenz anmelden. Dies ist ein schon lange geübtes Model, um arglose Kapitalanleger zu ködern. Grundsätzlich sollten Anleger sich die betreffende Wohnanlage zunächst einmal ansehen. Das gilt besonders für Objekte, die weiter entfernt liegen. Empfehlenswert sind dabei

• Gespräche mit dem Mieter
• Besichtigung der Wohnung und der gesamten Anlage
• Einsichtnahme in die Unterlagen der Hausverwaltung über Instandsetzung und Instandhaltung
• Vergleich mit den ortsüblichen Preisen

Wer sich kritisch mit diesen Angeboten auseinandersetzt, wird erkennen, dass es sinnvoller ist, auch bei geringerer Rendite in Objekte in der Region zu investieren.

6. Die Immobilie als Altersvorsorge

Schon immer galt eine Immobilie als eine sichere Geldanlage, daher spricht man bei Häusern und Eigentumswohnungen auch von „Betongold“. Seit die private Altersvorsorge immer mehr in das Bewusstsein der Deutschen getreten ist, entscheiden sich zahlreiche Menschen für den Kauf oder Neubau einer Immobilie. Aber ist dies als Altersvorsorge wirklich sinnvoll?

Welche Immobilien eignen sich als Altersvorsorge?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Investitionsarten:

1. Die Immobilie als Alterswohnsitz
2. Die Immobilie als Kapitalanlage (Altersvorsorge) um eine Zusatzrente zu schaffen.

Mehr als ¼ aller Deutschen gehen davon aus, dass Immobilien die beste Form der Altersvorsorge sind:

Der wichtigste Punkt bei der Auswahl einer Immobilie ist die Lage. Wenn ein Haus oder eine Wohnung als Alterswohnsitz gedacht ist, sollten

• Einkaufsmöglichkeiten
• Ärzte
• Grünflächen
• kulturelle Einrichtungen

in der Nähe vorhanden sein.

Eine gute Lage mit ausgezeichneter Infrastruktur erhöht den Wiederverkaufswert, falls im hohen Alter der Umzug in ein Altersheim geplant ist. Bei einer größeren Immobilie sollte man darauf achten, dass sie nach dem Auszug der Kinder und mit Beginn des Rentenalters leicht umgebaut werden kann. So entsteht ohne Aufwand eine Einliegerwohnung oder eine Etage, die dann vermietet werden kann. So lässt sich die Rente mit einem zusätzlichen Einkommen aufstocken und die Immobilie wird zur doppelten Altersvorsorge.

7. Während der Darlehenslaufzeit auf den Zinssatz achten

In der Regel wird der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Eigentumswohnung über ein Immobiliendarlehen finanziert. Es handelt sich dabei um ein langfristiges Darlehen, das über mehrere Jahrzehnte läuft. Allerdings werden die Zinssätze für die Finanzierung nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt. Stattdessen bietet der Darlehensgeber eine Zinsbindung zwischen fünf und fünfzehn Jahren an.

Dabei sollte bei niedrigen Zinsen der Zinssatz langfristig festgeschrieben werden. Es werden in der Regel 10- bis 15-jährige Laufzeiten angeboten. Und dies sinnvollerweise als sogenanntes Annuitätendarlehen. Bei dieser Art von Immobilienfinanzierung setzt sich die zu zahlende Rate aus

• einem Zins- und
• einem Tilgungsanteil zusammen.

Durch die Rückzahlung sinkt mit jeder Rate der Zinsanteil, während die Tilgung steigt. Der regelmäßig zu zahlenden Betrag bleibt aber unverändert, sodass sich eine gleichbleibende Belastung ergibt.

Nach Ablauf der vereinbarten Frist wird die Höhe des Zinssatzes neu verhandelt. Darum sollte jeder Hausbesitzer die aktuelle Zinsentwicklung bei den Darlehenszinsen genau beobachten. Bei einer Niedrigzinsphase lohnt sich die Verhandlung mit der kreditgebenden Bank. Sollte die Hausbank keinen günstigen Zinssatz für die Immobilienfinanzierung anbieten, sind häufig

• ein Vergleich mit Konkurrenzangeboten und
• eine anschließende Umfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut sinnvoll

Alternativ können Darlehensnehmer sich durch ein sogenanntes Forward-Darlehen auch schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindung einen neuen Zinssatz sichern. Eine zweite Variante bei einer Zinssatzänderung ist die Herabsetzung der Tilgungsrate, sodass die finanzielle Belastung des Kreditnehmers sinkt. In jedem Fall sollten sich Immobilienbesitzer darüber informieren, wie sie es erreichen, dass der Kredit bis zum Renteneintritt zurückgezahlt ist.

8. Rücklagen für Reparaturen bilden

Wer als Mieter in einem Haus oder in einer Wohnung lebt, muss sich um die meisten Reparaturen nicht selbst kümmern – hier ist der Vermieter zuständig. Bei einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung muss man für alle Schäden an der Immobilie, ob groß oder klein, selbst aufkommen. Häuser müssen regelmäßig neu gestrichen, Dächer abgedichtet werden. Auch die Heizungsanlage muss regelmäßig gewartet und nach zehn bis fünfzehn Jahren oft repariert oder sogar ausgetauscht werden. Eigenheimbesitzer, die vor mehr als zwanzig Jahren gebaut haben, stehen im Moment zudem vor der Entscheidung, ihr Haus energetisch sanieren zu lassen. Auch der altersgerechte Umbau des Badezimmers oder anderer Räume muss bei einer Immobilie, die als Alterswohnsitz dienen soll, bedacht werden. Daher sollte jeder Immobilienbesitzer ab Baubeginn finanzielle Rücklagen bilden, um alle anfallenden Renovierungen, Reparaturen und Sanierungen durchführen zu können, ohne sich weiter zu verschulden.

9. Entwicklung der Immobilienpreise in München

Insbesondere in München und Umgebung sind die Immobilienpreise sehr hoch. Auch in einfachen Lagen wird keine Wohnung mehr unter 6.000,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angeboten.

In den guten Lagen werden etwa 7.500,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt. Auch wenn die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben geklettert sind, verlangsamt sich die Dynamik. Das berichtet die „Süddeutsche Zeitung“ auf Basis von Daten des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Zu diesen Preisen wird nicht nur angeboten, sondern auch massiv gekauft. Das Angebot wird täglich übersichtlicher, der Nachschub an Baugrundstücken ist bei den Bauträgern Mangelware. Es gibt derzeit keinen Indikator für fallende Preise in München. Dazu trägt auch die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten bei.

Nach Ansicht des Immobilienexperten Alfred Hollmann ist der aktuelle Marktwert der angebotenen Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage und dem geringen Angebot absolut gerechtfertigt. Eine Abkehr von den derzeitigen Marktpreisen ist seiner Ansicht nach allenfalls vorstellbar, wenn der Immobilienstandort sich nachhaltig verschlechtern würde. Daran glaubt aber wohl derzeit niemand ernsthaft.

Auf sinkende Preise warten?

In München werden Neubauwohnungen regelmäßig zum Höchstpreis verkauft. Sinkende Preise sind sehr unwahrscheinlich, sodass sich Käufer selbst entscheiden müssen, ob sie auf fallende Quadratmeterpreise spekulieren wollen.

Sorgen vor einer Immobilienblase sollten Käufer in München nicht haben. Bei Immobilienblasen wie sie Spanien, Irland oder die USA erlebt haben, wurden die vollen Kaufpreise inklusive Nebenkosten in enormen Größenordnungen finanziert. Auch Haushalte, die sich eigentlich kein Darlehen leisten konnten, bekamen einen Kredit. In München werden die meisten Immobilien mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil, der meistens über 50 Prozent des Kaufpreises liegt, finanziert.

Derzeit gibt es kaum alternative und sichere Anlageoptionen, sodass weiterhin von einer stabilen Nachfrage auszugehen ist. Das Preisniveau ist in München noch nie gesunken, allenfalls hat es für einen gewissen Zeitraum stagniert. Die derzeitige Marktlage macht es auch Immobilieneigentümern, die ein Haus oder eine Wohnung wieder verkaufen wollen, leicht.

10. Wohnung verkaufen oder vermieten?

Bei den hohen Immobilienpreisen fragen sich Wohnungseigentümer, ob sich eher eine Vermietung oder ein Verkauf der Immobilie lohnt. Es ist unbestreitbar, dass derzeit die Preise für Wohnimmobilien auf einem historisch absoluten Maximum sind. So werden Eigentümer beim Verkauf, soweit es sich nicht gerade um ein Objekt aus Bauherrenmodellzeiten handelt – dort wurden ja abnorm hohe Preise gezahlt – sicher Ihren Schnitt machen. Es stellt sich allerdings die Frage, was den derzeitigen Boom auf Wohnimmobilien ausgelöst hat. Dies ist zum einen die Angst um das ersparte/geerbte Vermögen (Inflation bis hin zum totalen Verlust) und zum anderen die fehlenden Alternativen bei der Kapitalanlage (unter Berücksichtigung des gleichen Sicherheitsniveaus). Natürlich kommt es auch oder ganz besonders auf die persönliche Vermögenssituation an. Wer derzeit oder in absehbarer Zukunft den Erlös aus dem Verkauf der Wohnung benötigt, sollte die Boomzeit ausnutzen. Wenn dem jedoch nicht so ist, sollten Eigentümer die Wohnung behalten und vermieten.

Zuletzt aktualisiert am 31. März 2016

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz Firmengruppe. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.