Vorbereitung Immobilienkauf – Das sollten Sie wissen

Dossier Ablauf Immobilienkauf

Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug in die eigenen vier Wände gibt es einiges zu beachten. Der folgende Ratgeber bietet einen Überblick über die wichtigsten Aspekte rund um die Finanzierung, die Reservierung der Immobilie, den Abschluss des Kaufvertrages und die Abnahme des Objektes. Informieren Sie sich hier umfassend über die unterschiedlichen Möglichkeiten des Immobilienerwerbs.

Durchschnittliche Lesedauer: 12 Minuten

Ablauf des Immobilienkaufs – Von der Finanzierung bis zur Abnahme

Unser Ratgeber „Wohnungskauf – Der Erwerb einer Immobilie Schritt für Schritt erklärt“ behandelt den gesamten Kaufprozess ausführlich. Folgend erhalten Sie einen ersten Überblick, welche Faktoren für Sie schon vor der Kaufentscheidung interessant sein könnten.

1. Mit der Baufinanzierung auf dem Weg ins Eigenheim

Der Immobilienkauf steht und fällt mit der richtigen Baufinanzierung. München prosperiert wirtschaftlich nach wie vor stark und hat somit ein reichliches Immobilienangebot. Deshalb ist es von Vorteil, bei einem erfahrenen und solventen Bauträger wie Terrafinanz zu kaufen. Damit ist das Geld sicher und umsichtig angelegt. Bei der Finanzierung des Eigenheims gilt es grundsätzlich, das richtige Verhältnis von

  • Laufzeit,
  • Tilgung und
  • Einsatz von Fördermitteln

zu finden.

Kreditsumme mit langer Zinsbindung

Um in Zukunft Planungssicherheit zu garantieren und finanzielle Engpässe zu vermeiden, ist die Absicherung eines großen Teils der Kreditsumme mit langen Zinsbindungen empfehlenswert. So kann man sich im Voraus gut vor unerwarteten Zinsanstiegen oder anderen überraschenden Mehraufwänden schützen. In unserem zurzeit besonders volatilen Wirtschaftsumfeld ist ein solcher Schutz unabdingbar, da Baugeldkunden ihr Monatsbudget über die nächsten 20 bis 25 Jahre sorgsam verplanen müssen.

Schnelle Schuldenfreiheit bei zweiprozentiger Tilgung

Daneben ist es auch sehr wichtig, auf eine angemessene Tilgungshöhe bei den Konditionen der Baufinanzierung zu achten. Oft wird bei einem Annuitätendarlehen mit einer Tilgungsrate von einem Prozent begonnen, was in der Regel zu niedrig ist. Experten empfehlen vor allem in Zeiten niedriger Zinsen, in eine schnellere Schuldenfreiheit zu investieren. Wer sich für eine zweiprozentige Tilgung entscheidet, verkürzt damit bei einem 100.000-Euro-Kredit die Rückzahlungsdauer um mehr als 12 Jahre (verglichen mit einem Prozent Tilgung).

Fördermittel vom Staat

Sinnvoll ist das Ausschöpfen staatlicher Fördermittel. Staat und Kommunen unterstützen den Kauf von Wohneigentum. Seit 2008 gibt es zertifizierte Riester-Produkte, die beim schnelleren Abbau der Schulden helfen. Das funktioniert, indem Darlehensnehmer auch mit den jährlichen Riester-Zulagen oder dem bereits ersparten Riester-Guthaben den Baukredit tilgen können. Außerdem gibt es Angebote der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) wie zum Beispiel das Wohneigentumsprogramm.

Eine Übersicht zur KfW-Förderung von Neubauten finden Sie hier.

Wer sich für die Sanierung einer Bestandsimmobilie interessiert, findet bei der KfW die passenden Programme.

Immobilienkäufer sollten die Bankberater darauf ansprechen, da diese deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht an Privatpersonen direkt, sondern nur über Banken vergeben werden. Ideal ist eine Kombination mit einem klassischen Annuitätendarlehen.

2. Reservierungsvereinbarung – Besteht ein Recht auf den Erwerb?

Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, kann mit einer Reservierungsvereinbarung den Willen zum Erwerb bekräftigen. Die Vereinbarung zwingt die Geschäftspartner leider nicht zur Verbindlichkeit: Diese besteht erst mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags beim Notar.

Mit einer Reservierungsvereinbarung zeigen die Parteien ihren Willen, einerseits die Wohnung anderweitig nicht mehr anzubieten, anderseits die Wohnung zu erwerben. Um beim Käufer die Erwerbsabsicht zu stärken, gibt es die Reservierungsgebühr, die – soweit der Käufer dann doch nicht kauft – ganz oder teilweise verfällt (wenn die Höhe der Gebühr der aktuellen Rechtsprechung angepasst war).

Grundsätzlich wird die Reservierung für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Nachdem das Beurkundungsgesetz die notarielle Form für den Ankauf vorsieht, kann man aus einer privatschriftlichen Vereinbarung nicht das Recht auf eine Immobilie ableiten.

Nach Ansicht des Terrafinanz-Experten Alfred Hollmann können Kaufinteressenten allerdings die Aufwendungen, die sie hatten, gegenüber dem Vertragspartner einfordern, soweit dieser gegen die Reservierungsvereinbarung verstößt und innerhalb des Reservierungszeitraums anderweitig verkauft. Denn der Vertragspartner hat sich rein schuldrechtlich nicht an die Vereinbarung gehalten, wenn er innerhalb des Reservierungszeitraums mit einem anderen potenziellen Käufer zum Notar geht. Zudem erhalten die Kaufinteressenten in diesem Fall natürlich das Reservierungsentgelt vollständig zurück.

3. Die Verkehrswertermittlung

Wer sich für die Reservierung und den Kauf einer Immobilie entscheidet, für den spielen Kaufpreis und Verkehrswert eine entscheidende Rolle. Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig, den reellen Wert der Immobilie zu kennen. Wird der Immobilienkauf über ein Darlehen finanziert, ist der Verkehrswert ein entscheidendes Kriterium für das Kreditinstitut.

Unter dem Verkehrswert versteht man den Wert eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut), den man gemäß der Wertermittlungsverordnung (WertV) ermitteln kann. Es gibt hierbei drei Methoden zur Wertermittlung:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke in der Umgebung zur Wertermittlung herangezogen. Beim Ertragswertverfahren wird gemäß den gesetzlichen Vorgaben der Verordnung der Wert für das Grundstück nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und für das Gebäude getrennt der Ertrag, den dieses abwerfen könnte.

Auch beim Sachwertverfahren wird das Grundstück getrennt nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und das Gebäude nach dem Wert, den es jetzt hat. All die vorgenannten Verfahren bestimmen aber nur theoretisch den Wert einer Immobilie. Der Wert, der sich auf dem Markt tatsächlich erzielen lässt, richtet sich nach den marktüblichen Preisen. Das heißt, der Kaufpreis leitet sich aus dem Marktwert ab. Wer mit dem ermittelten Verkehrswert eine Immobilie verkaufen will, wird an der Resonanz erkennen, ob die Preisvorstellungen marktgerecht sind.

Idealerweise ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie. Für Laien ist es schwierig, diesen Wert ohne Vorkenntnisse festzulegen. Einen umfassenden Überblick bietet ein Bericht aus dem Focus.

4. Vom Kaufvertragsentwurf zum Immobilienbesitz

Haben Käufer und Verkäufer sich geeinigt, folgt die Abwicklung des Kaufvertrages. Zunächst erhalten die Beteiligten in der Regel einen Kaufvertragsentwurf. Rechtsverbindlich wird der Vertrag jedoch erst, wenn er notariell geschlossen wurde.

Absprachen sind unverbindlich

Soweit vorweg mündliche oder schriftliche Absprachen getroffen wurden, sind diese regelmäßig unverbindlich. Weder für Käufer noch Verkäufer besteht eine Verpflichtung zur Abwicklung des Vertrages. Ein Makler hat im Regelfall alleine für die Vermittlung der Immobilie zu sorgen und ist in den Abschluss des Kaufvertrages nicht involviert.

Bloß keine vorzeitige Zahlung der Maklercourtage

Eine Vorwegbezahlung der Maklercourtage ist in keinem Fall eine sinnvolle Vorgehensweise, um sich eine Wohnung zu sichern. Verstreicht bis zum Notartermin noch einige Zeit, muss der Käufer akzeptieren, dass seine Wunschimmobilie anderweitig veräußert werden könnte. Auf der anderen Seite muss der Verkäufer nicht zwingend davon ausgehen, dass der Erwerber die Immobilie auch tatsächlich kauft.

Prüfung und Unterzeichnung des Kaufvertrages

Nach Vorlage des Kaufvertrages empfiehlt es sich, den Rat eines Fachmanns einzuholen. Im Idealfall prüft ein Notar Kaufvertrag und Teilungserklärung. Terrafinanz-Immobilienexperte Alfred Hollmann rät, die Unterlagen in einem Beratungsgespräch mit dem beurkundenden Notar oder einem seiner Angestellten zu prüfen. Wer seine Immobilie von einem Bauträger erwirbt, erhält neben dem Kaufvertragsentwurf weitere Unterlagen wie die Verweisungs- oder Bezugsurkunde in der

  • die Baubeschreibung
  • die Baupläne sowie
  • etwaige Dienstbarkeitsformulierungen

enthalten sind. Fragen zu diesen Unterlagen klären Käufer idealerweise ebenfalls im Vorfeld mit dem Notar.

Die Notare sind kraft Gesetzes zur Unparteilichkeit verpflichtet. Dies gilt ebenso für die Notariatsangestellten. Das Gespräch sollte einige Zeit vor dem eigentlichen Notartermin stattfinden. Hierfür stehen die Notariate regelmäßig zur Verfügung. Grundsätzlich muss zwischen dem Versand des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung eine 14-tägige Frist eingehalten werden.

Das Portal der Deutschen Anwaltsnotare informiert über die Regelfrist.

Die Beurkundung des Kaufvertrages

Sind alle Fragen ausgeräumt, wird beim eigentlichen Beurkundungstermin nur noch der Kaufvertrag vorgelesen. Natürlich können die Beteiligten auch im Beurkundungstermin noch weitere Fragen stellen, die der Notar gerne beantworten wird. Zu diesem Termin müssen die Parteien zur Legitimation ihren Ausweis mitbringen – andere Dokumente sind beim Notartermin zum Wohnungskauf nicht notwendig.

Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages wird der Erwerber nicht automatisch Eigentümer der Immobilie. Die Übertragung des Eigentums erfolgt in mehreren Schritten. Beim Kauf von einem Bauträger stimmt dieser einer Übertragung des Eigentums auf den Käufer nur unter der Voraussetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung zu.

Der Käufer verpflichtet sich mit Vertragsunterzeichnung, die Immobilie zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen zu erwerben und der Verkäufer zu den vorgenannten Konditionen zu veräußern. Anschließend wird der beurkundende Notar die üblichen gegenseitigen Sicherungsmechanismen in Gang bringen.

Dies bedeutet, dass er dafür sorgt,

  • dass eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen wird, um den Eigentumsübertragungsanspruch zu sichern
  • dass die Lastenfreistellung von nicht zu übernehmenden Lasten erfolgt
  • dass sonstige erforderliche Erklärungen eingeholt werden.

Wenn dies geschehen ist und der Käufer eine bereits fertiggestellte Eigentumswohnung erworben hat, muss er noch den vereinbarten, geschuldeten Kaufpreis bezahlen. Dann kann die Wohnung abgenommen und übergeben werden. Der Käufer wird neuer Eigentümer der Wohnung.

Soweit es sich um eine noch zu erstellende Eigentumswohnung handelt, zahlt der Käufer nach dem vereinbarten Ratenplan und wird nach vollständiger Fertigstellung und Zahlung des gesamt geschuldeten Kaufpreises Eigentümer der Wohnung.

Einen ausgezeichneten Überblick über die Abwicklung bietet das Video Kaufvertrag & Co: Immobilienfinanzierung einfach erklärt.

5. Die Vollmachten des Bauträgers

Wird der Immobilienkauf über einen Bauträger abgewickelt, werden dem Bauträger weitreichende Vollmachten eingeräumt. Dabei geht es in erster Linie um eine effektive Abwicklung des Bauvorhabens.

Der Bauträger ist immer bestrebt, möglichst bald mit den notariellen Beurkundungen zu beginnen: also regelmäßig zu einem Zeitpunkt, an dem er noch keine umfassende Werkplanung hat und auch noch Änderungen bezüglich der Wohnungsgrundrisse möglich sein müssen. Er muss zu diesem frühen Zeitpunkt also in jeder Hinsicht flexibel sein. Dies ist der eine Punkt für die weitreichenden Vollmachten. Der andere ist, dass er ohne die Zustimmung aller bisherigen Käufer auch zu einem späteren Zeitpunkt in der Lage sein muss, notwendige Dienstbarkeiten zu bestellen oder auch sinnvolle und notwendige Nachbarvereinbarungen abzuschließen.

Natürlich darf der Bauträger solche erteilten Vollmachten nicht willkürlich ausüben, insbesondere nicht zum Nachteil von einzelnen zukünftigen Miteigentümern. Völlig ausgeschlossen ist, dass der bereits beurkundete Kaufgegenstand nachträglich verändert oder unverhältnismäßig stark belastet wird. Hierzu bedarf es immer der Zustimmung des Käufers. Grundsätzlich müssen sich Käufer nach Ansicht des Terrafinanz-Experten Alfred Hollmann bezüglich überzogener Rechte (Willkür) des Bauträgers im Kaufvertrag keine Gedanken machen.

6. Abwicklung bei Nichtzahlung des Kaufpreises

Wird der Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt, steht einer Umschreibung des Eigentums nichts entgehen. Erbringt der Käufer die Raten jedoch nicht pünktlich, gerät die Abwicklung ins Stocken. Hier gibt es, abhängig vom Zahlungsverzug, unterschiedliche Regelungen:

Verzugsregelung bei verspäteter Kaufpreisrate

Soweit der Käufer mit der Zahlung einer Kaufpreisrate in Verzug kommt (entsprechender Bautenstand und ordnungsgemäße Benachrichtigung/Rechnung vorausgesetzt), ist er verpflichtet, die im Kaufvertrag normalerweise aufgeführte Verzugsregelung zu beachten. Diese sieht im Normalfall ab einem gewissen Zeitpunkt Verzugszinsen in näher definierter Höhe vor. Soweit zur Zinshöhe nichts geregelt ist, gelten die gesetzlichen Regelungen.

Zahlungsunfähigkeit im laufenden Bauvorhaben

Wird der Käufer während der Bauzeit zahlungsunfähig (was bei einer seriösen Finanzierung mit entsprechendem Eigenkapital eher unwahrscheinlich sein wird), hat der Bauträger die Wahl zwischen

  • Zwangsvollstreckung oder
  • Rücktritt vom Kaufvertrag.

Es ist dabei völlig unerheblich, aus welchen Gründen der Erwerber zahlungsunfähig geworden ist. Soweit der Verkäufer/Bauträger den Weg der Zwangsvollstreckung wählt, greifen die gesetzlichen Regelungen (Zugriff auf gesamtes Vermögen des Käufers).

Bei Rücktritt vom Kaufvertrag hat der säumige Käufer die Löschung etwaiger im Grundbuch für ihn eingetragenen Rechte (Auflassungsvormerkung) zu bewilligen. Im Gegenzug erhält der Käufer eventuell bereits gezahlte Kaufpreisraten zurück. Der Bauträger hat dann Anspruch auf Schadensersatz. Dieser setzt sich in der Regel aus Verzugszinsen, gezahlter Vertriebsprovisionen, evtl. geringerer Kaufpreis beim Wiederverkauf und sonstiger zusätzlicher Aufwendungen zusammen. Der Käufer trägt also sämtliche Kosten, die durch seine Zahlungsunfähigkeit entstanden sind.

7. Kaufverträge mit Auflassung – die „Schubladenlösung“

Wird der Kaufpreis nicht oder im Wesentlichen nicht gezahlt, gibt es bei Kaufverträgen mit Auflassung die sogenannte Schubladenlösung. Der Notar wird hierbei bevollmächtigt, die Löschung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt zu beantragen.

Natürlich sind zuvor hohe Hürden zu überwinden. Der Notar muss

  • dem Käufer eine ausreichende Frist zur Zahlung einräumen
  • eine Erklärung über die Nichtzahlung des Kaufpreises fordern
  • den Käufer informieren, dass der Verkäufer wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Kaufvertrag zurückgetreten ist und somit die „Schubladenlösungsvollmacht” zum Tragen kommt.

Sollte auch nur der geringste Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Rücktritts und somit an der Löschungsvollmacht der Auflassungsvormerkung bestehen, wird der Notar von seiner Vollmacht keinen Gebrauch machen. Natürlich hat der Notar auch sicherzustellen, dass bereits gezahlte Kaufpreisteile zurückerstattet wurden oder durch Bürgschaft oder Hinterlegung abgesichert sind.

8. Insolvenz des Bauträgers während der Fertigstellungsphase

Auf der anderen Seite kann es passieren, dass der Bauträger während der Bauphase insolvent wird und die Immobilie nicht fertigstellt. Für den Käufer ergeben sich abhängig von der Vertragsgestaltung verschiedene Möglichkeiten:

Dabei kommt es in erster Linie auf die Sicherungsinstrumentarien gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) an, die der Kaufvertrag vorsieht. Soweit es sich hierbei um eine Bürgschaft gemäß der MaBV handelt, erhält der Käufer seine eingezahlten Kaufpreisraten von dem bürgenden Kreditinstitut zurück. Dies geschieht unabhängig davon, ob der Bauträger beziehungsweise der Verkäufer für die Finanzierung seines Bauvorhabens eine Grundschuld bestellt hat.

Bei Globalgrundschuld entscheidet die Bank

Soweit das Sicherungsinstrumentarium die Auflassungsvormerkung am Kaufgegenstand für den Käufer ist (also der Normalfall), kommt es darauf an, ob eine Globalgrundschuld zugunsten des Verkäufers bestellt wurde. Ist dies nicht der Fall, was eher selten vorkommen wird, entscheidet der Insolvenzverwalter, wie die weitere Verwertung durchgeführt wird. Soweit eine Globalgrundschuld bestellt ist, gibt die Freistellungsverpflichtungserklärung der finanzierenden Bank gemäß MaBV die möglichen Szenarien vor:

  • Die Bank kann das Bauvorhaben freigeben, damit die Käufer alleine fertig bauen können.
  • Oder die Bank zahlt die Kaufpreisraten gemäß Baufortschritt an die Käufer zurück und behält das Bauvorhaben bzw. veräußert dieses anderweitig.

Soweit das Sicherungsinstrumentarium die Auflassungsvormerkung am Kaufgegenstand für den Käufer ist (also der Normalfall), kommt es darauf an, ob eine Globalgrundschuld zugunsten des Verkäufers bestellt wurde. Ist dies nicht der Fall, was eher selten vorkommen wird, entscheidet der Insolvenzverwalter, wie die weitere Verwertung durchgeführt wird. Soweit eine Globalgrundschuld bestellt ist, gibt die Freistellungsverpflichtungserklärung der finanzierenden Bank gemäß MaBV die möglichen Szenarien vor:

Das Nachrichtenmagazin „Focus“ hat unter dem Titel „Sorgenfrei ins Eigenheim“ einen umfassenden Ratgeber zum Thema zusammengestellt.

9. Die Abnahme der Immobilie

Ist die nagelneue Eigentumswohnung fertiggestellt, steht die Abnahme der Wohnung an. Hier sollten Käufer ganz genau hinsehen und einige Punkte beachten. In diesem Schritt befindet der Käufer die durch den Bauträger erstellten Leistungen im Bereich der Wohnung, also des Sondereigentums, für in Ordnung.

Käufer nehmen also

  • ihr Sondereigentum
  • die Wohnung
  • einen Stellplatz
  • sowie das Gemeinschaftseigentum, das im Bereich der Wohnung liegt (z. B. Fenster, Fenstertüren und Wohnungseingangstüren),

Einige Punkte sind bei der Wohnungsabnahme besonders wichtig, die der Neubaukompass in einer Checkliste zusammengestellt hat.

Geringfügige Mängel verhindern eine Abnahme grundsätzlich nicht. Mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die bei Bauleistungen in der Regel fünf Jahre beträgt. Hier obliegt es dem Käufer, nach der Abnahme nachzuweisen, dass neu aufgetretene Mängel nicht durch ein falsches Nutzungsverhalten entstanden sind. Wer nicht über ausreichend Fachkenntnis verfügt, kann zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen. Die Kosten dafür sind vom Käufer zu tragen.

Verfahrensweise bei Mängeln

Selbstverständlich haben Käufer grundsätzlich ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln, das vertraglich auch nicht abgerungen werden kann. Nach herrschender Meinung können Immobilienkäufer das zwei- bis dreifache des Werts der erkannten Mängel einbehalten. Natürlich kann es bei der Feststellung und Bewertung unterschiedliche Meinungen geben. Hier ist ein Sachverständiger (vom TÜV oder IHK bestellt) empfehlenswert. Soweit die Mängel vom Bauträger jedoch behoben werden (bei kleineren Mängeln regelmäßig noch während der Abnahme) bzw. keine sichtbaren Mängel gefunden werden, sind Käufer zur gesamten Zahlung gemäß Kaufvertrag verpflichtet.

Häufigste Mängel an Ein- und Zweifamilienhäusern bei der Schlussabnahme in Deutschland nach Gewerkbereichen im Jahr 2011

Schwere Mängel [%]Leichte Mängel [%]
Fenster und Türen 10 90,8
Fassade/ Dach 14 86
Innenputz/ Estrich/ Innenausbau 7 93
Technische Anlagen 11 89

Vorsorglicher Einbehalt ist nicht erlaubt

Ein vorsorglicher Einbehalt für eventuell später auftretende bzw. nicht sichtbare Mängel ist nicht zulässig. Natürlich kann der Bauträger auch bis zur vollständigen bzw. vereinbarten Höhe der Kaufpreiszahlung eine Übergabe der Wohnung (Schlüsselübergabe) ablehnen. Ebenso wird der Bauträger in einem solchen Fall auch, in der Konsequenz, die Eigentumsumschreibung verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln, die bei der Abnahme festgestellt werden, ist dagegen eindeutig.

10. Sonderformen bei Immobilienkauf – das Erbbaurecht

Eine Sonderform beim Immobilienkauf ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Erbbaurecht. Ob ein Erwerb einer solchen Immobilie sinnvoll ist, hängt von den Konditionen des Erbbaurechts sowie von der persönlichen Einstellung ab. Diese Objekte sind, da man keinen Grund und Boden erwirbt, immer günstiger. Dafür müssen bis zum Ende des Erbbaurechts die sogenannten Erbbaurechtszinsen bezahlt. Ebenso kann bei Abschluss der Laufzeit, soweit sie nicht verlängert wird, die Wohnung gegen Bezahlung des Verkehrswertes an den Erbbaurechtsgeber fallen (Heimfallanspruch).

Erbbaurecht – Das Für und Wider abwägen

Für Käufer ergeben sich durch das Erbbaurecht sowohl Vor- als auch Nachteile. Insbesondere der Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts spielt eine wesentliche Rolle. Beim Kauf einer Wohnung im Erbbaurecht muss man dieselben Anforderungen stellen wie bei einem Kauf ohne Erbbaurecht, also

  • Beurteilung der Qualität der Baubeschreibung
  • Grundriss
  • Lage
  • Einschätzung des Vertragspartners.

Zusätzlich ist der Erbbaurechtsvertrag zu prüfen.

Für das Verhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) und Erbbaurechtsnehmer ist der Erbbaurechtsvertrag sowie das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) maßgeblich. Soweit der Erbbaurechtsvertrag keine spezielle Regelung für den Zeitablauf getroffen hat, kommen alleine die gesetzlichen Regelungen zum Tragen.

Diese sehen vor, dass der Erbbaurechtsgeber grundsätzlich alleine entscheidet, ob er das Erbbaurecht verlängern will oder das Gebäude gegen Zahlung einer Entschädigung übernimmt. Die Höhe der Entschädigung muss regelmäßig 2/3 des gemeinen Wertes bei Zeitablauf betragen. Festgestellt wird dieser Wert von einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Soweit der Erbbaurechtsgeber die Vertragsverlängerung dem Erbbaurechtsnehmer anbietet, darf die neue Laufzeit des Vertrages die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks nicht überschreiten.

Lehnt der Erbbaurechtsnehmer die Vertragsverlängerung ab, erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Soweit der Erbbaurechtsgeber auch zukünftig eine Entschädigungszahlung vermeiden will, kann er den Erbbaurechtsvertrag wiederholt verlängern. Es entscheidet also der Erbbaurechtsgeber alleine, ob er eine Entschädigung zahlen oder den Erbbaurechtsvertrag entsprechend verlängern will – der Erbbauberechtigte persönlich hat beim Ablauf des Erbbaurechts keinen großen Entscheidungsspielraum.

Ein Bericht des Nachrichtenmagazins n-tv fasst die Tücken beim Erbbaurecht zusammen.

11. Immobilienerwerb durch einen Ausländer

Einige Länder (auch in Europa) haben bestimmte Vorschriften, wann und unter welchen Umständen Ausländer eine Immobilie kaufen dürfen. In Deutschland dürfen sie jedwede Art von Wohnungseigentum oder Teileigentum erwerben. Soweit sie nicht verheiratet sind, müssen keine besonderen Aspekte beachtet werden. Dies bedeutet, dass vor dem Ankauf einer Immobilie die Finanzierung gesichert sein soll und die etwaigen Grundschulden am besten gleich mit dem Kaufvertrag beurkundet werden.

Regelungen bei Verheirateten

Wer verheiratet ist, muss die Bestimmungen des Heimats- beziehungsweise Geburtslandes und die etwaigen Beschränkungen bezüglich eines Immobilienerwerbs beachten. Insbesondere der Güterstand, der bei Trauung im Heimatland zugrunde gelegt wurde, ist für den Erwerb eventuell zu berücksichtigen. Bei Eheschließung in einem anderen Land als dem Heimatland ist auch das Güterrecht des Landes, in dem die Eheschließung erfolgt ist, zu beachten. Hierzu gibt in der Regel der beurkundende Notar erste Auskünfte.

Der Notar wird sich vor der Beurkundung zudem davon überzeugen, dass die Deutschkenntnisse ausreichen, um die wesentlichen Inhalte des Kaufvertrags zu verstehen. Soweit der Notar nicht zu dieser Überzeugung kommen sollte, wird er die Beurkundung nur durchführen, wenn ein vereidigter Dolmetscher eingeschaltet wird oder aber eine dritte Person bevollmächtigt wird, die entsprechende Deutschkenntnisse nachweisen kann. Ebenso müssen Ausländer, soweit Sie die Bundesrepublik Deutschland nach der Beurkundung dauerhaft oder auch für einen längeren Zeitraum verlassen, einen im Inland lebenden Zustellbevollmächtigten mit Anschrift und Geburtsdatum benennen.

Grundsätzlich gibt es schon einige Vorschriften, die man als Ausländer beim Immobilienkauf beachten muss – ganz so strikt wie in manch anderen Staaten ist der Immobilienkauf als Ausländer in Deutschland aber nicht geregelt.

Weitere Informationen finden Sie in unserem ausführlichen Wohnungskauf-Ratgeber.

Zuletzt aktualisiert am 12. Oktober 2016

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.