Kaufnebenkosten: Die Kosten beim Wohnungskauf

Dossier Kaufnebenkosten

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Investitionen im Leben. Gut zu wissen also, welche Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten oder Versicherungskosten mit dem Erwerb einer Immobilie einhergehen und welche Kosten Sie vermeiden können. In diesem Experten-Ratgeber erhalten Sie einen ausführlichen Kostenüberblick und wertvolle Tipps zu Fördermitteln oder Steuervorteilen beim Wohnungskauf.

Durchschnittliche Lesedauer: 15 Minuten

Kostenüberblick

Jede Immobilie ist einzigartig. Der jeweils anfallende Kostenaufwand auch!

Natürlich macht es einen Unterschied, ob man als privater Bauherr alles selbst organisiert oder ob man das einem Bauträger überlässt. Der private Bauherr muss von der Grundstückssuche über die Projektplanung bis hin zur Fertigstellung des Eigenheims alles selbst planen und kalkulieren. Ein Bauträger weiß aus Erfahrung, wie man Kosten einsparen und trotzdem Qualität liefern kann.

Als privater Bauherr setzt man sich vielen Kostenrisiken aus. Nachfolgend beschreiben wir deshalb nur die Kostenfaktoren, die mit dem Erwerb einer Neubau- oder Bestandsimmobilie anfallen.

Kosten, die Sie einkalkulieren müssen

Kaufpreis der Immobilie

Ganz gleich, ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben: Allein mit der Zahlung des Kaufpreises ist es nicht getan. Im Zusammenhang mit dem Kauf entstehen weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten oder Maklergebühren – diese Posten werden als Kaufnebenkosten bezeichnet und müssen unbedingt von vorneherein in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Kaufnebenkosten

Diese Nebenkosten beim Immobilienkauf werden gerne auch Erwerbsnebenkosten genannt. Beim Immobilienerwerb direkt von einem Bauträger fallen für den Käufer in der Regel keine Maklergebühren an. Hier hat der Erwerber den Vorteil, sich vor Baubeginn über das geplante Neubauprojekt umfassend informieren zu können und eine Immobilie quasi „direkt vom Hersteller“, dem Bauträger, zu erwerben – ohne Vermittlungsprovision.

Maklercourtage
3 bis 7 des Kaufpreises sind üblich

Wenn man aber eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sind Maklerunternehmen oft die beste Quelle, um an Gebrauchtobjekte heranzukommen, die den eigenen Vorstellungen entsprechen. Immobilienmakler kennen den Markt und haben meist eine Vielzahl von Objekten im Angebot.

Wenn es zum Kaufabschluss über die Vermittlung eines Maklers kommt, dann hat das allerdings auch seinen Preis. In Bayern liegen die Maklerprovisionen für Käufer zwischen 3,5 %7 und 4,7 %6 des Kaufpreises, inklusive 19 Mehrwertsteuer. Im Großraum München berechnen Makler Immobilienkäufern zumeist 3,5 %7 (inkl. MwSt.). Die Maklerprovision wird fällig bei Abschluss des Kaufvertrages und bei Unterschrift beim Notar. Für eine Immobilie, die zum Beispiel in München 480.000 Euro kostet, fallen bei 3,5 %7 Maklerprovision zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie 17.136 Euro als Kaufnebenkosten für die Dienstleistung des Maklers an.

Für Immobilienkäufer üblicherweise anfallende Maklerprovisionen nach Bundesländern in Prozent des Immobilienkaufpreises (inkl. 19 MwSt.)

BundeslandMaklerprovision
Baden-Württemberg3,5 %7% bis 4,7 %6%
Bayern3,5 %7% bis 4,7 %6%
Berlin5,9 %5% bis 7,1 %4%
Brandenburg7,1 %4%
Bremen3,5 %7% bis 5,9 %5%
Hamburg6,2 %5%
Hessen3,5 %7% bis 5,9 %5%
Mecklenburg-Vorpommern4,1 %9% bis 7,1 %4%
Niedersachsen3,5 %7% bis 5,9 %5%
Nordrhein-Westfalen3,5 %7%
Rheinland-Pfalz3,5 %7%
Saarland3,5 %7%
Sachsen3,5 %7% bis 7,1 %4%
Sachsen-Anhalt3,5 %7% bis 7,1 %4%
Schleswig-Holstein3,5 %7% bis 7,1 %4%
Thüringen3,5 %7% bis 7,1 %4%
Quelle: Eigene Recherche im Januar 2017
6,25%7,14%3,57 – 5,95%5,95%3,57%3,57%
Übersichtskarte zur Maklerprovision im Bundes-Vergleich – Quelle: eigene Recherche im Januar 2017

Das im Juli 2015 vom Gesetzgeber eingeführte sogenannte „Bestellerprinzip“ (wer den Makler beauftragt, der muss ihn bezahlen) gilt ausschließlich für die Vermietung und nicht für den Verkauf von Immobilien. Hier zahlen für die Vermittlungstätigkeit des Maklers in der Regel sowohl Verkäufer als auch Käufer. Es sei denn, es wird im Maklervertrag seitens des Verkäufers etwas anderes vereinbart.

Notargebühren
Circa 1 des Kaufpreises

Ein Immobilienkauf erfordert immer die Mitwirkung eines Notars. Er stellt vor Vertragsschluss die Identität der beteiligten Parteien fest und entwirft die Kaufverträge, die Sie üblicherweise dann persönlich in der Kanzlei unterzeichnen. Außerdem klärt er beide Parteien – Käufer wie Verkäufer – über die einzelnen Vertragsbestandteile auf. Der Notar veranlasst die Eintragung Ihres Namens als neuer Eigentümer (sogenannter Grundbucheintrag) und die Streichung des bisherigen Eigentümers im Grundbuch. Die Arbeit des Notars wird mit circa einem Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer veranschlagt. Die einzelnen Posten werden in der Notarrechnung als Kaufnebenkosten (bzw. Notarkosten) aufgelistet und nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Um bei unserer Münchner Beispielwohnung für den Verkaufspreis in Höhe von 480.000 Euro zu bleiben, belaufen sich nach Vertragsabschluss die Notargebühren in Höhe von einem Prozent auf circa 5.712 Euro (inklusive MwSt.).

Die Rechnung des Notars erhalten Käufer zusammen mit der Abschrift des Kaufvertrages relativ kurzfristig und die Zahlung ist sofort fällig. Die gewöhnliche Frist beträgt etwa zwei bis vier Wochen.

Gerichtskosten / Grundbuchamt
Circa 0,5 % des Kaufpreises

Die Kosten für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch (sogenannte Grundbuchkosten) orientieren sich ebenfalls am Immobilienkaufpreis. Durchschnittlich betragen diese Kaufnebenkosten circa ein halbes Prozent vom Kaufpreis. Am Beispiel unserer Münchner Wohnung, die 480.000 Euro kosten soll, entstehen also bei ca. 0,5 % Kaufnebenkosten für das Grundbuchamt weitere ca. 2.400 Euro an Auslagen.

Die ersten Eintragungen im zuständigen Grundbuchamt sind die sogenannte Auflassungsvormerkung und etwaige Grundpfandrechte, die vom Notar veranlasst werden.

Fachbegriffe erklärt

Die Auflassungsvormerkung (Grundlage: § 883 BGB) schützt den Anspruch des Käufers auf die später erfolgende Eintragung im Grundbuch als Eigentümer. Dies bedeutet, dass der Notar nach Beurkundung den Kaufvertrag an das Grundbuchamt sendet. Dieses wird dann für den Käufer die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Ab diesem Moment ist der Käufer geschützt vor Belastungen in diesem Grundbuch, die er nicht selbst veranlasst hat (wie zum Beispiel die Grundschuld für die ihn finanzierende Bank oder Versicherung). So kann der Verkäufer die Immobilie nicht wirksam an einen anderen verkaufen oder die Immobilie mit Hypotheken belasten. Diese Auflassungsvormerkung wird dann gelöscht werden, wenn sämtliche Voraussetzungen für die Auflassung (Eigentumsumschreibung) gegeben sind.

Die Eintragung der Grundpfandrechte dient der Absicherung der Darlehensforderung einer Bank. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung in der Regel über eine Bank oder Versicherung abschließen, dann wird von diesen die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch als Voraussetzung für eine Darlehensgewährung obligatorisch gefordert.

Alle Eintragungen erfolgen nach Vorlage durch den Notar beim Grundbuchamt binnen vier bis sechs Wochen.

Die letzte Eintragung ist schließlich die Auflassung (die tatsächliche Eigentumsumschreibung). Sie erfolgt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer und Zug um Zug mit Zahlung des geschuldeten Kaufpreises an den Verkäufer sowie Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer. Die zuvor veranlasste Auflassungsvormerkung wird dabei wieder gelöscht (Gebühr: 25 Euro).

Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises

Ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor ist die Grunderwerbsteuer.

Sie wird von dem Finanzamt veranlagt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet und bemisst sich laut Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) § 8 „nach dem Wert der Gegenleistung“. In der Regel ist das der Verkaufspreis der Immobilie. Das Finanzamt übersendet dem Käufer dann eine Rechnung über die Höhe der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienkaufpreises, unabhängig vom Objekt (Grundstück, Haus, Wohnung).

Üblicherweise erhalten Käufer die Rechnung vom Finanzamt etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar.

Auf dem Grunderwerbsteuerbescheid werden der Wert der Gegenleistung, die Höhe der Grunderwerbsteuer und das Zahlungsziel angegeben. Berechnungsbasis können neben dem Kaufpreis sonstige wertmäßig zu berücksichtigende Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer sein. Hierunter fallen beispielsweise Sonderwünsche, die im Kaufpreis nicht enthalten sind oder Zahlungsvereinbarungen, bei denen die vollständige Kaufpreiszahlung und anschließende Eigentumsumschreibung zeitlich auseinanderfallen.

Das Zahlungsziel für die Begleichung der Grunderwerbsteuer beträgt einen Monat.

Bis zum Jahr 2006 lag der Grunderwerbsteuersatz noch bundesweit einheitlich bei 3,5 %. Nachdem die Zuständigkeit für die Festlegung der Grunderwerbsteuer an die Bundesländer übertragen wurde, hat sich die Steuerbelastung beim Immobilienkauf vielerorts fast verdoppelt. Viele Bundesländer haben den Steuersatz im Jahr 2011 erhöht. In Bayern gilt weiterhin der alte, moderate Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Terrafinanz-Immobilienexperte Alfred Hollmann geht davon aus, dass hier in der nächsten Zeit keine Erhöhung geplant ist.

3,5%6,0%5,0%5,0%6,5%4,5%
Grunderwerbsteuersatz in Deutschland zum 1. Januar 2017

Grunderwerbsteuersatz im Bundesvergleich

BundeslandSteuersatzletzte Änderung
Baden-Württemberg5,0 %November 2011
Bayern3,5 %seit 1998
Berlin6,0 %Januar 2014
Brandenburg6,5 %Juli 2015
Bremen5,0 %Januar 2014
Hamburg4,5 %Januar 2009
Hessen6,0 %August 2014
Mecklenburg-Vorpommern5,0 %Juli 2012
Niedersachsen5,0 %Januar 2014
Nordrhein-Westfalen6,5 %Januar 2015
Rheinland-Pfalz5,0 %März 2012
Saarland6,5 %Januar 2015
Sachsen3,5 %seit 1998
Sachsen-Anhalt5,0 %März 2012
Schleswig-Holstein6,5 %Januar 2014
Thüringen6,5 %Januar 2017
Quelle: Finanzministerien der Länder, Stand Januar 2017

Nach Eingang der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und bestätigt damit die Begleichung der Steuerschuld. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch veranlassen. Dann wird im Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht (Gebühr: 25 Euro) und der neue Eigentümer im Grundbuch endgültig festgeschrieben.

Sonderfall: Die Übernahme eines Immobilienanteils bei unverheirateten Lebenspartnern

Einen Sonderfall gibt es bei nicht verheirateten Lebenspartnern, wenn einer der beiden einen bestimmten Anteil an der Immobilie des anderen Lebenspartners übernimmt. Auch wenn hier kein Kaufpreis fließt, sondern der Partner einen Kreditanteil übernimmt, werden die Kosten auf Basis des Immobilienwertes ermittelt. Der Wert der Immobilie kann den Valutastand des Kredites übersteigen (nach den ersten Abzahlung ist der Kredit nicht mehr so hoch wie zu Beginn), sodass die Differenz eventuell als Schenkung angesehen wird. In diesen Fällen kann eine Schenkungssteuer anfallen, da nicht eheliche Lebenspartner untereinander als Fremde angesehen werden und den höchsten Steuersatz bezahlen müssen. Idealerweise begleiten Notar und Steuerberater die Übernahme. Das Juraforum informiert über die Übertragung zwischen Lebenspartnern und zeigt die Problematik bei nicht verheirateten Lebenspartnern auf.

Gut zu wissen
Sie können ein wenig Grunderwerbsteuer sparen, wenn Sie im Kaufpreis alle beweglichen Einrichtungen, die nicht mit dem Gebäude fest verbunden sind, wie beispielsweise Einbauküchen, Schränke, Saunen, Markisen, Heizölvorräte und dergleichen, separat im Kaufvertrag ausweisen.

Was bei den Kaufnebenkosten unbedingt zu beachten ist

Alle anfallenden Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuern werden von Banken bei der Darlehensgewährung im Regelfall nicht finanziert. Das heißt, diese Kosten müssen aus eigenen Mitteln bestritten werden. Bei unserem oben aufgeführten Beispiel des Wohnungskaufs in München, bei dem der Verkaufspreis 480.000 Euro beträgt, liegen die Kaufnebenkosten, inkl. Makler, bei 8,7 %6 des Kaufpreises und betragen damit 42.048 Euro. Diese müssen aus Eigenmitteln finanziert werden (siehe Kosten-Checkliste). Beim Kauf direkt vom Bauträger würden die Maklerkosten in Höhe von 3,5 %7 entfallen, was Ihren Eigenkapitalbedarf in unserem Beispiel sofort um 17.136 Euro reduziert.

Erschließungskosten

Nicht nur die Kaufnebenkosten spielen eine Rolle, bei Neubauten müssen Käufer auch Erschließungskosten beachten.

Regelmäßig ist in den Kaufverträgen für Eigentumswohnungen sowie Reihenhaus-und Doppelhausanlagen angegeben, dass die erstmalige Erschließung vom Verkäufer zugesichert wird und die Kosten hierfür bereits im Kaufpreis enthalten sind.

Zu den Erschließungskosten zählen Kosten für Strom, Gas, Trink-/Abwasser, Fernheizung, Telefon und Kabelfernsehen. Soweit in späteren Jahren dann behördlicherseits beschlossen wird, dass Erschließungsanlagen erweitert werden sollen, werden die betroffenen Anlieger von der Gemeinde oder der Stadt zur Kostentragung mit herangezogen. Dies kann zum Beispiel dann geschehen, wenn neue Grünanlagen erstellt werden. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften richtet sich die Kostenbeteiligung nach dem Miteigentumsanteil. 123recht.net informiert über die Zahlungspflicht der Grundstückseigentümer.

Aber: Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger sind die Erschließungskosten regelmäßig im Kaufpreis enthalten. Dies wird auch im Kaufvertrag explizit aufgeführt.

Kreditkonditionen

Der guten Ordnung halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass eine langjährige Baufinanzierung den richtigen Finanzierungspartner erfordert. Ein Vergleich der Kreditkonditionen bei Baufinanzierungen ist elementar. Jeder Zehntel Prozentpunkt, der bei einem Kredit an Zinsen eingespart werden kann, spart auf lange Sicht eine Menge Geld. Trotz der derzeitig niedrigen Zinssätze gibt es noch immer Unterschiede in den Konditionen. Ein Vergleich ist hier dringend angeraten. Oft helfen bankenunabhängige Finanzierungsvermittler. Wenn Sie langfristig Ihre Immobilie finanzieren wollen, sind aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen der Abschluss einer langen Kreditlaufzeit sowie ein entsprechend höherer Tilgungssatz anzuraten. Dadurch wird das Darlehen nicht nur schneller abgetragen sondern auch der Zinsaufwand über die gesamte Laufzeit reduziert. Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Sollzinsbindung Ihrer Planung anpassen, je nachdem wie lange Sie Ihre Immobilie halten möchten.

Finanzierungskosten

Zu den Finanzierungskosten zählen alle anfallenden Kosten, die bis zur Auszahlung des Darlehens und dem Beginn der regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlung berechnet werden. Das können sein:

Bereitstellungszinsen

Sie werden seitens der Darlehen gebenden Bank berechnet, wenn der Kreditvertrag bereits geschlossen wurde, die Auszahlung aber erst später erfolgt. Das tritt ein, wenn beispielsweise der bisherige Eigentümer erst einige Monate später ausziehen will oder ein Darlehen in Teilbeträgen ausgezahlt wird, wie es praktisch bei eigenen Bauvorhaben oder beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger üblich ist. Berechnet werden meistens 0,2 %5 pro Monat für die Mittel, die bisher noch nicht abgerufen wurden. Oft macht es Sinn, das Darlehen zu stückeln, beispielsweise in drei Teile à 3, 6 und 12 Monate. Die drei- und sechsmonatigen Darlehen sind zumeist günstiger als die 12-monatigen. So lassen sich über die gesamte Laufzeit Zinsen einsparen. Soweit absehbar ist, dass sich die Bauzeit und somit die Finanzierungszeit über einen längeren Zeitraum hinziehen wird, ist das Thema Bereitstellungszinsen explizit mit der Bank/Versicherung zu besprechen.

Vermittlungsgebühren

Sie fallen an, wenn ein Darlehensvermittler für Sie tätig wird. Dabei schließen Sie zwei Verträge ab: Den Darlehensvertrag mit der Bank und einen Vermittlungsvertrag mit dem Darlehensvermittler. Im Vermittlungsvertrag muss laut Gesetz die Provision in Prozent des Kreditbetrages ausgewiesen sein. Zusätzliche Kosten, beispielsweise für Auslagen, die bei der Vermittlungsarbeit entstehen, dürfen nur angerechnet werden, wenn sie seitens des Vermittlers effektiv entstanden sind. Pauschale Auslagenabrechnungen sind unzulässig. Übrigens erhält der Vermittler die Provision üblicherweise nicht von Ihnen, sondern von der Bank ausgezahlt. Als Kreditnehmer zahlen Sie die Provision zusammen mit den monatlichen Kreditraten an die Bank, die in die Kreditraten mit eingerechnet wird.

Gut zu wissen

Oft sind die Kredite über im Markt gut etablierte Darlehensvermittler trotz eingerechneter Provision günstiger, weil die Vermittler aus einer Vielzahl von Kreditangeboten bankenunabhängig das für den Kunden am besten geeignete Angebot aussuchen können. Sie bekommen von den Banken spezielle Sonderkonditionen. Die bankeigenen Berater müssen bei der hauseigenen Vermittlung auch Vertriebsprovisionen mit einrechnen. Wir empfehlen deshalb unbedingt, die Konditionen mehrerer Banken und Anbieter zu vergleichen.

Achtung: Nicht zulässige Gebühren!

Nicht zulässig sind Konto- und Bearbeitungsgebühren sowie Wertermittlungsgebühren, sollten sie von der Bank berechnet werden. Da sie „im eigenem Interesse handeln“, dürfen Banken laut Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. XI ZR 388/10) keine Gebühren mehr für die Kontoführung des Darlehens berechnen. Ebenso sind Bearbeitungsgebühren unzulässig, sollte der besprochene Baufinanzierungsvertrag nicht zustande kommen. Verlangt die Bank zur Darlehenserteilung eine Wertermittlung der Immobilie, darf sie die Kosten hierfür nicht mehr dem Kunden weiterberechnen, ebenso wie die Kosten für Bonitäts- und Sicherheitenprüfung.

Versicherungskosten

Banken verlangen unter Umständen zur langfristigen Absicherung ihrer gewährten Darlehen neben dem Eintrag der Grundschuld im Grundbuch auch den Abschluss einer Risikolebensversicherung oder einer Restschuldversicherung. In den meisten Fällen wird die Rückzahlung und Tilgung des Darlehens über das monatliche Familieneinkommen finanziert. Hier empfiehlt sich der Abschluss einer Risikolebensversicherung in der Höhe des Darlehens. So ist im plötzlichen Todesfall des Alleinverdieners der Partner abgesichert. Sollten zwei Doppelverdiener die Immobilie gemeinsam mit ihren Beiträgen finanzieren, wäre es sinnvoll, wenn jeder für sich eine Risikolebensversicherung abschließt. Die Beiträge für diese Risikolebensversicherungen sind in die Kostenkalkulation unbedingt mit einzubeziehen.

Um sich gegen entstehende Zahlungsausfälle bei möglicher Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit aber auch bei Krankheit und Tod abzusichern, ist alternativ eine Restschuldversicherung anzuraten, die sich linear am Tilgungsplan ausrichtet. Sie ist zwar etwas teurer, aber sie deckt im Ernstfall die Restschuld vollständig ab. Auch diese Kosten sind einzuplanen. Detaillierte Informationen und Kosten sollten Sie im Vorfeld bei mehreren Versicherungsanbietern einholen.

Hausgeld oder zweite Miete

Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten sowie der Übernahme der Immobilie fallen laufende Kosten an. Bei einer Eigentumswohnung müssen Eigentümer ein Hausgeld zahlen. Dabei handelt es sich um eine Nebenkostenvorauszahlung der Wohnungseigentümer.

Im Hausgeld ist die monatliche Vergütung für den Hausverwalter, die Vorauszahlung für Heizkosten, die Instandhaltungsrücklage und die Vorauszahlung für die Betriebskosten enthalten.

Die Beträge für die Heizkosten sowie für die Betriebskosten sind naturgemäß stark abhängig vom Nutzerverhalten der einzelnen Bewohner sowie von der Bauqualität der Wohnanlage. Ebenso dürfte das Alter der Wohnanlage wegen der zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen von größerer Bedeutung sein.

Grundsätzlich kann sich dieser Betrag in der Zukunft natürlich schon entscheidend ändern. Soweit die Wohnung vermietet wird, können die Kosten für Heizung und die umlegbaren Betriebskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden (ebenso wie die Grundsteuer). Die übrigen Kosten für Verwalter, Instandhaltung und nicht umlegbare Betriebskosten verbleiben hingegen immer beim Wohnungseigentümer.

Oftmals spricht man im Zusammenhang mit den Nebenkosten von einer „zweiten Miete“. In den letzten Jahren sind diese Kosten aufgrund steigender Energie- und Personalkosten stark angestiegen. Besonders bei älteren Objekten mit einem veralteten energetischen Standard ist die Steigerung deutlich zu spüren. Im Schnitt werden in Deutschland nach Angaben des Deutschen Mieterbundes 2,1 %9 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten aufgewendet.

Es ist also, soweit die finanzielle Situation es zulässt, äußerst ratsam, sich eine eigene Immobilie für den Selbstbezug zu kaufen. So ist es möglich, seinen Wohnstandard auch im Alter zu sichern, auch wenn die Einkünfte dann niedriger werden. Eigentümer können im gewissen Umfang die Nebenkosten selbst regeln – und so persönlich etwas Einfluss auf “die zweite Miete” nehmen.

Instandhaltungsrücklage

Als Immobilienbesitzer ist man für die Instandhaltung und damit für die Werterhaltung der Immobilie selbst verantwortlich. Das setzt die Rücklage eines Instandhaltungsbudgets voraus, das kontinuierlich angespart werden muss, um notwendige Reparaturen an der Immobilie bei Bedarf vornehmen zu können. Besonders in Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) gibt es darüber oft Auseinandersetzungen, wie hoch diese Instandsetzungsrücklage sein soll. Als ein guter Anhaltspunkt können die Instandhaltungspauschalen herangezogen werden, die im öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten. Gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung sind für diese Objekte als Untergrenze ein Betrag von 7,1 %0 Euro pro Quadratmeter und Jahr anzusetzen, wenn die zurückliegende Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre beträgt. Bei mindestens 22 Jahren und mehr ist ein Betrag von 9 Euro pro Quadratmeter und Jahr anzusetzen. Das bedeutet, dass bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung, die älter ist als 22 Jahre, jährlich mindestens 720 Euro (9 Euro x 80 m²), bzw. 60 Euro pro Monat als Instandhaltungsrücklage angespart sein sollte. Bei jüngeren Immobilien mit der gleichen Größe wären es 7,1 %0 Euro x 80 m² = 568 Euro pro Jahr oder 47,3 %3 Euro pro Monat.

Kostenreduzierung

Wie man Kosten senken oder steuerlich geltend machen kann

Fördermittel ausschöpfen

Öffentliche Fördermittel

Es kann sich auszahlen, sich frühzeitig zu informieren, ob Sie Anspruch haben auf öffentliche Fördermittel für Ihre Baufinanzierung. In der Regel helfen hier Finanzierungsberater der Bank, lokal gut etablierte Baufinanzierungsberater und Bauträger. Sie kennen die Förderangebote der KFW-Förderbank, des Bundeslands und der Kommunen. Sie wissen ob sich die Einbindung von Fördermitteln bei Ihrer Baufinanzierung für Sie lohnt und ob Sie die jeweiligen Voraussetzungen dafür erfüllen.

KfW Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt Fördermittel bereit sowohl für bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung als auch für den Kauf und die altersgerechte Sanierung von Wohneigentum. Auch hier gelten bestimmte Förderbedingungen, die erfüllt sein müssen, und Einkommens-Höchstgrenzen. Fragen Sie Ihre Bank, unabhängige Finanzierungsberater oder Ihren Bauträger.

Steuervorteile

Steuervorteile bei Fremdvermietung nutzen

Bei einer Fremdvermietung der Immobilie ergeben sich Steuervorteile für den Käufer. Einige der Kosten können im Gegensatz zur Selbstnutzung der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden.

Absetzbarkeit der Erwerbskosten

Sämtliche Kosten, die mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen, sind den Anschaffungskosten der Immobilie zuzurechnen. Diese Anschaffungskosten können den gesetzlichen Vorschriften entsprechend – also ohne Grundstücksanteil – soweit die Immobilie vermietet wird, auf 50 Jahre linear abgeschrieben werden (also mit zwei Prozent jährlich). Auch Instandhaltungsaufwendungen sind bei einer vermieteten Immobilie im Gegensatz zur selbstgenutzten steuerlich absetzbar und als Ausgaben mit den Einnahmen zu verrechnen.

Aufwendungen für die Finanzierung sofort geltend machen

Die Aufwendungen für eine etwaige Finanzierung (Notar-, Grundbuch-, Vermittlungskosten etc.) können sofort im Jahr der Anschaffung als Kosten angesetzt werden (sie sind somit nicht zwingend Anschaffungskosten). Soweit man später eine anfangs vermietete Eigentumswohnung selbst bezieht, entstehen hieraus keine Nachteile. Die steuerlichen Vergünstigungen, die während der Vermietungsphase vorhanden waren, fallen ab dem Zeitpunkt des Selbstbezugs weg. Vergünstigungen müssen jedoch nicht rückwirkend z. B. zeitanteilig zurückvergütet werden. Die Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. informiert über die entsprechenden Möglichkeiten.

Immobilienerwerb über Zwangsversteigerungen

Viele Immobilieninteressenten hoffen über Zwangsversteigerungen günstig an gebrauchte Immobilien zu kommen. Die Mechanismen sind relativ einfach.

Grundsätzliches zum Verfahren

Um den Verkehrswert des zu versteigernden Objektes festzustellen, veranlasst das Gericht ein Gutachten über einen Sachverständigen. Damit hat man als Bieter schon einmal eine relativ objektive Bewertung der zur Versteigerung stehenden Immobilie und erspart sich den eigenen Kostenaufwand für einen Gutachter. Der Haken: Eine Besichtigung des Objektes ist nicht immer möglich. Selbst der Gutachter hat nicht immer vollständigen Zugang zum Objekt. Für die Immobilie fällt auch keine Vermittlungsprovision an. Man geht zum Versteigerungstermin und bietet mit. Das einzige, was man benötigt, ist ein gültiger Personalausweis, mit dem man sich identifizieren kann, und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 des vom Gutachter festgesetzten Verkehrswertes in Form einer Bankbürgschaft, eines Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, die nicht älter als drei Tage sein dürfen. Sollte man den Zuschlag bei der Versteigerung bekommen, fallen neben dem Zuschlagsgebot dann noch Gerichtskosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und Grunderwerbsteuer an. Welche finanziellen Belastungen sich der Bieter mit der Immobilie sonst noch ersteigert hat, kann nur der Einzelfall beantworten. Details zum Verfahren und Versteigerungstermine finden Sie auf dem gemeinsamen Zwangsversteigerungs-Portal der Landesjustizverwaltungen.

Wie realistisch sind Schnäppchen?

Zwangsversteigerungsobjekte unterliegen genauso den Mechanismen des Marktes wie alle anderen Immobilienobjekte auch. Das heißt: An besonders nachgefragten Standorten versuchen möglichst viele Interessenten an günstige Objekte heranzukommen. An nicht nachgefragten Standorten besteht wenig Interesse an Immobilien, die aufgrund der negativen Standortentwicklung sowieso „Ladenhüter“ sind.

Hinzu kommt die spezielle Nachfragesituation, die sich durch den aktuellen Finanzmarkt ergibt: Aufgrund der Nullzins-Politik der EZB versuchen private und institutionelle Investoren ihr Kapital in Immobilien umzuschichten und nutzen dabei auch Gelegenheiten, die sich an guten Immobilienstandorten durch Zwangsversteigerungen ergeben könnten.

Allerdings nutzen Immobilieneigentümer, die in finanzielle Zwangslagen geraten sind, aktuell ebenfalls die hohe Nachfrage im Markt: Um sich zu entschulden, verkaufen sie ihre Immobilie eher rechtzeitig zu Top-Konditionen, als sich mit ihr in die Zwangsversteigerung zu begeben.

Somit kann derzeit davon ausgegangen werden, dass Objekte, die an stark nachgefragten und attraktiven Immobilienstandorten noch zur Versteigerung stehen, aufgrund des hohen Bieterwettbewerbs nicht als „Schnäppchen“ zu ersteigern sind.

Um einen eigenen Eindruck zu bekommen, empfiehlt es sich, als Besucher einmal an einer Zwangsversteigerung, zum Beispiel in München, teilzunehmen.

Kosten-Checkliste

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Gerichtskosten / Grundbuchamt
  • Grunderwerbsteuer

Monatliche Kosten

  • Immobiliendarlehen
  • Aufwand für Bereitstellungszinsen
  • Risiko- oder Restschuldversicherung
  • Hausgeld (z.B. 2,1 %9 Euro pro m²)
  • Instandhaltungsrücklage (z.B. 7,1 %0 Euro pro m²)
  • Sonstiges

Kostenreduzierung

  • Mögliche Fördermittel klären
    • KfW-Darlehen
    • Öffentliche Förderprogramme
  • Kreditkonditionen vergleichen
  • mit Versicherung Konditionen besprechen
    • Risiko-Lebensvericherung
    • Restschuldversicherung
  • Steuervorteile bei Fremdvermietung kalkulieren und nutzen
    • Erwerbskosten absetzbar
    • Finazierung sofort geltend machen

Beispiel-Rechnung: Gesamtkosten

Beispiel wie im Text angegeben:
Wohnung in München, Kaufpreis 480.000 Euro

Betrag in €
Kaufpreis der Immobilie480.000
Maklerprovision inkl. MwSt
München 3,5 %7 des Kaufpreises
17.136
Notargebühren inkl. MwSt
ca. 1,19 % des Kaufpreises
5.712
Gerichtskosten, Grundbuchamt
ca. 0,5 % des Kaufpreises
2.400
Grunderwerbsteuer
Bayern 3,5 % des Kaufpreises
16.800
Kaufnebenkosten gesamt
hier 8,76 % des Kaufpreises
42.048
Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten522.048

Beispiel-Rechnung: Eigenmittelbedarf

Betrag in €
Eigenkapital
20 % von 480.000 Kaufpreis
96.000
Kaufnebenkosten gesamt
hier 8,76 % des Kaufpreises
42.048
Eigenmittelbedarf gesamt138.048

Weitere Informationen finden Sie in unserem ausführlichen Wohnungskauf-Ratgeber.

Zuletzt aktualisiert am 17. Mai 2017

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.