Der Wohnungskauf – Schritt für Schritt erklärt

Dossier Wohnungskauf

Nichts ist so einfach, wie einen Schokoriegel zu kaufen. Im Supermarkt legen Sie als Käufer den Riegel auf das Band an der Kasse und bezahlen. Eine Wohnung zu kaufen, ist dagegen ungleich umfangreicher. In Deutschland gelten für den Immobilienkauf strenge Vorschriften – vor allem zu Ihrem Schutz. Was Sie über den Kauf einer Immobilie wissen sollten und welche Rechte und Pflichten eine Eigentumswohnung mit sich bringen, erklärt Ihnen unser Immobilienexperte Alfred Hollmann in diesem Ratgeber Schritt für Schritt.

Durchschnittliche Lesedauer: 20 Minuten

Entscheidungshilfe – Fragen Sie sich selbst…

Vor der Entscheidung für den Kauf einer Wohnung sollten Sie sich über die folgenden Punkte in Ruhe Gedanken machen. Je besser Sie die Fragen für sich beantworten können, desto leichter wird Ihnen später die Wahl einer passenden Immobilie fallen.

Selbstbezug oder Kapitalanlage?

Zunächst gilt es abzuwägen, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen möchten oder ob Sie planen, diese zu vermieten. Im ersten Fall handelt es sich um Selbstbezug, im zweiten um eine Kapitalanlage. Je nachdem wie Ihre Entscheidung ausfällt, kann dies die Wahl der Erwerbsart und somit auch die Wahl der Immobilie selbst entscheidend beeinflussen.

Verhältnis Mieter zu Eigentümer in Deutschland in 2013:
Verhältnis von Mietern zu Eigentümern in Deutschland 2013 – Datenquelle: Statista

Warum jetzt in eine Immobilie investieren?

Die Hypothekenzinsen sind niedrig. Wer heute einen Kredit aufnimmt, ist schneller schuldenfrei als früher. Zehnjährige Darlehen sind heute zu einem Zinssatz um 2,0 Prozent zu bekommen.

Attraktive Rendite: Die vermietete Eigentumswohnung kann derzeit mit einer höheren Renditeerwartung als bei alternativen Angeboten am Kapitalmarkt aufwarten. So lässt sich Vermögen aufbauen.

Die Gefahr der Geldentwertung: Auch hier stellt die Immobilie einen attraktiven Schutz dar. Schon bei nur geringer Inflation nimmt die Kaufkraft von Vermögen deutlich ab; Immobilien sind hier eindeutig im Vorteil zu jeder anderen Form der Geldanlage.

Ideale Altersvorsorge: Es gibt fast keine bessere Altersvorsorge als die Eigentumswohnung oder das eigene Haus. Fällt im Alter keine Miete mehr an, bleibt mehr Geld für die Finanzierung des Lebensunterhalts übrig, was eine ganz entscheidende Voraussetzung für einen zufriedenen Ruhestand darstellt. Immobilieneigentümer sind im Alter finanziell besser gestellt. Wer Wohneigentum besitzt, spart – das gleiche Einkommen vorausgesetzt – laut einer neueren Untersuchung im Alter zwischen 50 und 59 Jahren eineinhalb Jahreseinkommen an, während der Mieter nur ein Jahresnettoeinkommen sparen kann. Und: Er besitzt natürlich die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.

Stichwort Flexibilität: Das moderne Arbeitsleben erfordert ein hohes Maß an Mobilität. Doch auch wenn der Eigentümer wegen Umzugs die eigene Immobilie nicht mehr selbst bewohnen kann, so muss er sie keineswegs verkaufen. Sie kann weiter als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden, und so ständig Vermögen bilden. In einer boomenden Region wie München gelegen besteht keine Gefahr, das Wohneigentum nicht zu entsprechend lohnenden Beträgen vermieten zu können.

Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber: Entscheidungshilfe Immobilienkauf

Allein kaufen oder gemeinsam mit dem Partner?

Wer soll Eigentümer der Wohnung werden? Möchten Sie diese allein kaufen oder gemeinsam mit Ihrem Partner? Bei Eheleuten ist eine 50:50-Regelung gängig, d. h. beide werden zu gleichen Teilen Eigentümer der neuen vier Wände. Selbstverständlich ist auch jedes andere Verhältnis möglich. Spezielle Vorschriften gelten hierbei jedoch teilweise für Ausländer. Manche Heimatländer schreiben beispielsweise vor, dass beide Partner Eigentümer werden müssen. Ein Beispielland hierfür wäre Russland. Entscheidet das Paar dennoch, dass nur einer Eigentümer werden soll, muss zunächst ein Ehevertrag erarbeitet werden. Auf diese Weise ist es möglich, der ausländischen Rechtsvorschrift gerecht zu werden und gleichzeitig nur einen der Partner als Eigentümer einzutragen.

Welche Erwerbsart passt zu mir?

Es gibt verschiedene Wege, Eigentümer einer Wohnung zu werden. Die wichtigsten sind der Standardkauf, der Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht und der Kauf auf Leibrente.

Standardkauf

Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus zu einem festgelegten Preis, der sofort oder in Raten fällig wird. Sie vereinbaren beim Wohnungskauf also eine Lieferung gegen Zahlung. Finanziert wird diese – sofern Sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen – meist über ein Darlehen Ihrer Bank. Fast alle Wohnungskäufe sind Standardkäufe.

Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus im Erbbaurecht kaufen, erwerben Sie nur das Gebäude (oder einen Teil des Gebäudes). Nicht jedoch den Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Im Erbbaurecht kaufen Sie Ihre Wohnung für eine bestimmte Laufzeit – meist für die Dauer von 66 oder 99 Jahren. Sie bezahlen bei diesen Immobilien monatlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird von den Vertragspartnern frei verhandelt.

Besonderheit: Der Kaufpreis dieser Immobilien ist günstiger als bei vergleichbaren Wohnungen im Standardkauf. Das liegt daran, dass Sie Grund und Boden nicht miterwerben. Auf Erbbaugrund errichtete Immobilien sind schwieriger zu verkaufen, da sich die Laufzeit des Erbbaurechts Jahr für Jahr verringert. Ist das Erbbaurecht abgelaufen, kann es geschehen, dass der Erbbaurechtsgeber – also der Vermieter von Grund und Boden – die Wohnung zu einem gesetzlich festgelegten Mindestpreis übernimmt.

Kauf auf Leibrente

Ein Kauf auf Leibrente kann sowohl für Käufer als auch Verkäufer lohnenswert sein. Das Modell der Leibrente bei einer Immobilie funktioniert wie folgt: Sie als Käufer einigen sich mit einem Verkäufer darauf, diesem in bestimmten Abständen, zum Beispiel monatlich, eine Leibrente zu zahlen. Diese wird solange gezahlt, bis der Verkäufer verstirbt. Der Gesamtbetrag, den Sie zu zahlen haben, variiert damit. Die Erben haben keinen Anspruch auf eine Weiterzahlung der Leibrente.

Besonderheit: Direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags werden Sie Eigentümer der Wohnung. Der Verkäufer hingegen erhält im Alter ein zusätzliches Einkommen. Abgesehen von der monatlichen Rente müssen Sie meist zu Beginn eine Einmalzahlung leisten.

Selbst bauen oder bauen lassen?

Wenn Sie sich entscheiden selbst ein Haus zu bauen, werden Sie Bauherr. Das bedeutet, Sie übernehmen die dazugehörigen Aufgaben und Risiken selbst. Beispielsweise ist es dann Ihre Aufgabe, einen Architekten zu finden oder Baupläne für das Haus anfertigen zu lassen. Alternativ können Sie sich mit anderen Interessenten zu einer Baugemeinschaft oder Baugenossenschaft zusammenschließen.

Kaufen Sie das Haus bei einem Bauträger, übernimmt dieser die genannten Aufgaben für Sie. Bei einem Kauf von einem Bauträger haben Sie den Vorteil, durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschützt zu sein, soweit es sich bei Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus – wie normalerweise üblich – um einen Neubau handelt. Diese Schutzvorschrift lässt sich so zusammenfassen: Erst wenn gebaut wird, wird für die Immobilie gezahlt. Der Käufer zahlt also nach Baufortschritt.

Die Sicherheiten sind hierbei die Auflassungsvormerkung oder – meist solange die Grundbuchblätter noch nicht angelegt sind – eine Bankbürgschaft. Erstere ist die Sicherheit, dass Sie im Grundbuch auf der Wohnung, die Sie kaufen, eingetragen werden. Die Wohnung also für Sie quasi reserviert wird. Der Nachteil an der Auflassungsvormerkung: Baut der Bauträger nicht fertig, müssen Sie gegebenenfalls mit allen anderen die Wohnungen fertigbauen. Im Falle einer Bürgschaft hingegen erhalten Sie Ihr Geld zurück, falls der Bauträger Insolvenz anmeldet. „Bei beiden Sicherungsmechanismen wird jeder Euro, den Sie dem Bauträger geben, abgesichert“, erklärt Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. „Im Falle der Bürgschaft indem Sie Ihr Geld zurückerhalten. Bei der Auflassungsvormerkung dadurch, dass Sie im Fall der Fälle das Eigentum an dem bereits fertiggestellten Teil Ihrer Wohnung erhalten.“

Zudem ist der Kaufvertrag, den Sie mit einem Bauträger bei einem Neubau schließen, deutlich länger. Etwa 25 bis 30 Seiten, wie Hollmann erklärt. Es gibt deutlich mehr zu regeln, da sich die Wohnung normalerweise noch im Bau befindet und so die Makler- und Bauträgerverordnung zu berücksichtigen ist. Meist werden einheitliche Standardverträge für die Wohnungen verwendet. Kaufen Sie privat, können Sie mit dem Verkäufer die Konditionen selbst aushandeln. Der Kaufvertrag ist meist kürzer – laut Hollmann etwa sechs, sieben Seiten lang. Denn Ihre Wohnung existiert im Normalfall bereits („Altbauwohnung“).

Welche Risiken gibt es beim Wohnungskauf?

Der Kauf einer Immobilie muss stets gut durchdacht sein. Denn trotz aller Sicherheitsmaßnahmen und Schutzschirme bestehen Risiken. Beispielsweise sollten Sie im Blick haben, dass sich Ihre persönlichen Lebensumstände (Beruf, Familie) ändern können.

Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

„Die Lage ist das A und O der Immobilie“, sagt Hollmann. Denn mit ihr fällt und steigt der Wert einer Wohnung. Gerade für jene, die sich eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, könnten Veränderungen hier negative Folgen haben. Darüber hinaus besteht allgemein immer die Möglichkeit, dass sich der Mietmarkt anders entwickelt als gedacht. Und damit beispielsweise die Mieten – und somit Ihre Erträge – niedriger sind als von Ihnen erhofft. Ein weiteres Risiko sind Mieter, die mit der Immobilie wenig pfleglich umgehen oder sich im schlimmsten Fall sogar als Mietnomaden entpuppen.

Risiken beim Kauf einer Wohnung zum Selbstbezug

Sollten Sie planen, Ihre Wohnung selbst zu beziehen, ist die Lage ebenfalls von großer Bedeutung. Sie haben für Ihre eigenen vier Wände sehr wahrscheinlich einen nicht unwesentlichen Betrag investiert. Daher werden Sie vermutlich nicht so schnell umziehen, wie es bei einer Mietwohnung der Fall wäre. Sie sind also stärker an Ihr neues Zuhause gebunden – ohne beispielsweise vorher zu wissen, wer Ihre Nachbarn sind und wie Sie mit diesen auskommen werden. Generell kann sich auch die Lage selbst schlechter als gedacht herausstellen – indem beispielsweise überraschend in anderen Stadtvierteln attraktive Einkaufsmöglichkeiten entstehen, bei Ihnen aber nicht. Falls Sie Ihre Wohnung bei einem Bauträger erworben haben, kommt ferner das Risiko einer Insolvenz hinzu.

Wenn der Bauträger Pleite geht

Sie haben sich entschieden, Ihr neues Zuhause von einem Bauträger zu kaufen. Dieser muss nun Insolvenz anmelden. Ihre Wohnung ist allerdings noch nicht fertig. Was nun?

Wie es in einem solchen Fall weitergeht, hängt maßgeblich davon ab, welches Sicherheitsinstrumentarium gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung Ihr Kaufvertrag vorsieht. Ist die Sicherheit eine Bankbürgschaft, erhalten Sie jeden Euro, den Sie bisher für die Fertigstellung Ihrer Wohnung gezahlt haben, zurück. „Unabhängig davon, ob der Bauträger für die Finanzierung seines Bauvorhabens eine Grundschuld bestellt hat“, wie Hollmann erklärt.

Ein kleines bisschen komplizierter wird es, wenn Ihre Sicherheit – wie üblicherweise vorgesehen – eine Auflassungsvormerkung ist. In diesem Fall kommt es darauf an, ob eine Globalgrundschuld zugunsten des Bauträgers bestellt wurde, oder nicht.

Fachbegriffe erklärt

Die Globalgrundschuld ist die Absicherung des Kreditgebers gegenüber dem Bauträger.

Denn in den meisten Fällen leiht sich der Bauträger – ähnlich wie Sie es vermutlich tun, um Ihr neues Zuhause zu finanzieren – selbst Geld. Damit baut er beispielsweise das Mehrfamilienhaus, in dem sich Ihre künftige Wohnung befindet. Die Globalgrundschuld ist also die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf das Gesamtobjekt hat.

Hat der Bauträger keine Globalgrundschuld bestellt, entscheidet der Insolvenzverwalter, wie es mit Ihrer (sich im Bau befindlichen) Wohnung weitergeht. Dies kommt allerdings nur selten vor, denn der Bauträger müsste das Grundstück und das zu diesem Zeitpunkt fertiggestellte Bauwerk allein aus Eigenmitteln bezahlt haben. „Normalerweise gibt es immer eine Globalgrundschuld“, sagt Hollmann.

Wenn eine Globalgrundschuld bestellt ist, entscheidet die finanzierende Bank über das weitere Vorgehen. Möglich sind hier die folgenden zwei Szenarien: Die Bank gibt das Bauvorhaben frei und Sie bauen mit den Miteigentümern in Ihrer Wohnanlage Ihre Wohnung selbst zu Ende. Oder die Bank zahlt Ihnen Ihr Geld zurück.

Wie kann ich mich absichern?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme Ihrer Wohnung vor. Das bedeutet, dass Sie innerhalb dieses Zeitrahmens Mängel geltend machen können. Hierbei ist entscheidend, ob die Mängel durch falsche Bautätigkeit oder durch falsches Wohn- / Nutzungsverhalten entstanden sind.
(Lesen Sie hierzu auch das Kapitel "Wohnungsübergabe")

Während Ihr künftiges Zuhause gebaut wird, schützt Sie im Falle eines Bauträgers die Makler- und Bauträgerverordnung. Die MaBV verknüpft Ihre Zahlungen mit dem Baufortschritt. Es wird also erst gebaut, dann bezahlt. „So ist man auf der sicheren Seite“, erklärt Hollmann.

Sind Sie bereits eingezogen, helfen Ihnen Versicherungen, sich vor Risiken zu schützen. Einige notwendige Versicherungen, zum Beispiel die verbundene Wohngebäudeversicherung (Sturm, Feuer, Hagel, Leitungswasser) und die Grundbesitzerhaftpflicht, sind bei Ihrer Eigentumswohnung bereits über die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen. Neben weiteren möglichen Versicherungen kommt für Selbstnutzer wohl vor allem eine Hausratversicherung in Betracht.

Sollten Sie Ihre Wohnung vermieten wollen und einen möglichen Rechtsstreit mit einem Mieter fürchten, ist eine Rechtsschutzversicherung eine Option. Ferner gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie sich gegen Mietbetrüger absichern können.

Die Finanzierung

Symbolbild – Finanzierung

Darlehen

Haben Sie sich dafür entschieden, eine Immobilie zu erwerben, stehen Sie normalerweise im nächsten Schritt vor der Wahl der geeigneten Finanzierung. Denn nur die wenigsten Käufer können den Wohnungskauf gänzlich aus eigener Tasche, also allein durch Eigenkapital, finanzieren. Je nachdem wie Ihre Entscheidung im Hinblick auf eine Finanzierung ausfällt, beeinflusst dies wiederum die Höhe der Finanzierungskosten. Ferner sollten Sie im Vorfeld überprüfen, ob Sie für den Erwerb Ihrer Immobilie mögliche Förderungen bzw. Förderprogramme in Anspruch nehmen können.

Beispiel Annuitätendarlehen

In den meisten Fällen nehmen Käufer einen Kredit bei einer Bank auf. Das heißt, Sie leihen sich einen bestimmten Betrag – beispielsweise 70 Prozent des Kaufpreises – von der Bank und zahlen diesen zuzüglich Zinsen über eine gewisse Laufzeit hinweg ab. Als Kreditgeber kommen neben Banken auch Versicherungen und Bausparkassen infrage.

Wohnungskäufe werden in der Regel über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Annuitätenrate, die Sie monatlich oder jährlich zahlen müssen, über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibt. Haben Sie also vereinbart, jährlich 20.000 Euro zu zahlen, tun Sie dies unverändert, bis Ihr Kredit getilgt ist.

Was sich hingegen ändert, ist das Verhältnis von Zins- und Tilgungsbetrag, aus denen sich Ihre Rate zusammensetzt. Denn mit jeder Ihrer Zahlungen wird Ihre Restschuld, also der Betrag, den Sie Ihrer Bank noch schulden, kleiner. Und damit sinkt auch der Anteil des Zinsbetrags an Ihrer Rate. Der Anteil des Tilgungsbetrages dagegen steigt.

Ein Beispiel: Sie haben sich 100.000 Euro geliehen. Sie zahlen jährlich 5.000 Euro und der Zinssatz liegt bei 3 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz bei 2 Prozent. Im ersten Jahr zahlen Sie also 3.000 Euro an Zinsen und tilgen 2.000 Euro. Ihre Restschuld sinkt damit auf 98.000. Im zweiten Jahr sind damit nur noch 2940 Euro Zinsen fällig, also 60 Euro weniger. Da sich die Gesamtrate nicht ändert, steigt der Tilgungssatz hingegen auf 2060 Euro. Mit fortlaufender Dauer tilgen Sie damit immer mehr Schulden. Ein weiterer Vorteil eines Annuitätendarlehens ist es, dass die gleichbleibende Rate Ihnen als Käufer die Kalkulation vereinfacht.

Finanzierungskosten

Wie hoch die jeweiligen Finanzierungskosten sind, hängt davon ab, welche Möglichkeit der Finanzierung Sie wählen. Mit den Finanzierungskosten sind alle Kosten gemeint, die bis zur Auszahlung des Darlehens und dem Beginn der regelmäßigen Zins-/Tilgungszahlung anfallen. Dazu können zählen:

  • Wertermittlungsgebühren
  • Bereitstellungszinsen
  • Vermittlungsgebühren

Bereitstellungszinsen

Wenn Sie das Darlehen für Ihre Wohnung nicht abrufen, werden sogenannte Bereitstellungszinsen fällig. Deren Höhe liegt etwa bei 0,25 Prozent der nicht in Anspruch genommenen Summe. Den entsprechenden Betrag müssen Sie üblicherweise für jeden Monat zahlen, in dem Sie den Kredit nicht benötigen.

Wertermittlungsgebühren

Ermittelt die Bank für die Grundschuld den Wert Ihres neuen Zuhauses, werden außerdem Wertermittlungsgebühren fällig. Deren Höhe schwankt zwischen 0,2 und 0,5 Prozent der Darlehenssumme.

Vermittlungsgebühren

Falls Ihnen bei der Suche nach der besten Finanzierungsmöglichkeit ein Berater geholfen hat, müssen Sie gegebenenfalls zudem Vermittlungsgebühren einkalkulieren.

Fördermöglichkeiten

Ihre Finanzierung können Sie gegebenenfalls mit einem Förderkredit der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kombinieren. Die KfW ist die staatliche Förderbank. Sie unterstützt den Bau, Kauf und die Sanierung von Immobilien mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Ihre Zinsen sind häufig niedriger als bei herkömmlichen Banken. Außerdem müssen Sie teils in den ersten Jahren, in denen Sie in Ihrer Immobilie wohnen, keine Tilgung zahlen.

Neben der KfW existieren zahlreiche weitere Fördermöglichkeiten. Beispielsweise können mancherorts junge Familien oder langjährige Ortsansässige (im Rahmen von sogenannten Einheimischenmodellen) günstigeren Wohnraum erwerben. „Am besten fragen Sie in Ihrer Gemeinde nach“, rät Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. Ein Beispiel für ein Einheimischenmodell ist das München Modell.

Das München Modell ist ein spezielles Förderprogramm der bayerischen Landeshauptstadt München. München möchte damit Haushalten mit mittlerem Einkommen und Familien mit Kindern die Möglichkeit bieten, Wohneigentum im Stadtgebiet zu erwerben. Der Kaufpreis für Wohnungen im München Modell liegt deutlich unter dem üblichen Marktpreis, allerdings müssen für die Teilnahme am Programm bestimmte Voraussetzungen erfüllt und verschiedene Bedingungen eingehalten werden. Weitere Informationen zum München Modell finden Sie auf muenchen.de.

Der Vertragsabschluss

Symbolbild – Vertragsabschluss

Sobald Sie die Finanzierung Ihrer Wohnung geklärt haben, folgt im nächsten Schritt die Prüfung des Kaufvertrags(-entwurfs) und schließlich dessen Beurkundung beim Notar. Im Unterschied zu vielen anderen Ländern gelten in Deutschland für den Kauf einer Immobilie nämlich strenge Vorschriften. Möchten Sie eine Wohnung erwerben, geht dies nur über den Gang zu einem Notar. Andernorts, beispielsweise in Spanien, genügen mündliche Absprachen – diese verpflichten Sie bereits zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In Deutschland jedoch nicht.

Kaufvertrag

Für den Kauf einer Wohnung ist der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer Voraussetzung. Nur wenn sich beide Parteien über dessen Inhalt einig sind, kommt das Geschäft zustande. Der Kaufvertrag, der vom Notar beurkundet wird, soll größtmögliche Rechtssicherheit schaffen.

Bevor Sie daher beim Notar den Kaufvertrag unterzeichnen, erhalten Sie mit der Einladung zur Beurkundung zunächst diejenigen Unterlagen, die Grundlage des Kaufs werden sollen. Das ist zum einen der Kaufvertragsentwurf und zum anderen die Verweisungs- oder Bezugsurkunde einschließlich der Teilungserklärung (sofern die Wohnung noch nicht fertiggestellt ist).

Kaufvertragsentwurf

Der Kaufvertragsentwurf ist die Vorlage für den späteren Kaufvertrag, den der Notar bei der Beurkundung verliest. Darin sind alle wichtigen Details geregelt. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis, die Lage der Wohnung und deren Größe.

Verweisungs- / Bezugsurkunde

Die Verweisungs- beziehungsweise Bezugsurkunde, enthält Regelungen, die bei Zustimmung von Käufer und Verkäufer nicht vom Notar verlesen werden. Indem im Kaufvertrag(sentwurf) auf dieses Dokument verwiesen wird, wird es Bestandteil desselbigen. Die Verweisungsurkunde enthält die Baubeschreibung, die Baupläne und die Gemeinschaftsordnung, also die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Außerdem etwaige Dienstbarkeitsformulierungen. Dienstbarkeiten regeln die Nutzungsrechte und -pflichten der (zukünftigen) Nachbarn untereinander. Hier kann beispielsweise auf Dauer geregelt werden, dass Ihre Dachentwässerung über das Grundstück Ihres Nachbarn führt.

Teilungserklärung

Im Falle noch nicht fertiggestellter Wohnungen ist die Teilungserklärung ein weiterer Bestandteil der Verweisungsurkunde. Sie unterteilt die Wohnanlage in einzelne Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung schreibt also fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welchen Eigentumseinheiten gehören. So wird zum Beispiel geregelt, welches Kellerabteil zu Ihrer künftigen Wohnung gehört. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen. Zu ihr gehört die Gemeinschaftsordnung (s. o.), die das Verhältnis der zukünftigen Nachbarn untereinander regelt.

Es empfiehlt sich, alle Unterlagen vor der Beurkundung genau durchzulesen. Sollten Sie Fragen haben, können Sie sich an Ihren Verkäufer wenden. Bei juristischen Unklarheiten kann zudem ein Gespräch mit dem Notar zur Klärung beitragen.

Notar

„Der Notar ist der unabhängige Berater“, erklärt Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. Die Aufgabe eines Notars ist, Käufer und Verkäufer durch das Geschäft zu lotsen, Fragen zu beantworten, einen reibungslosen Ablauf zu sichern und nicht zuletzt Sorge zu tragen, dass alle Vorschriften eingehalten werden.

Kaufen Sie privat eine Wohnung, findet oftmals ein Vorgespräch beim Notar statt. Hierbei klären Käufer und Verkäufer offene Fragen und einigen sich auf Vertragsdetails. Diese Vorbesprechung ist in den Notarkosten, die nach der Beurkundung fällig werden, bereits enthalten. Außerdem sieht der Notar das Grundbuch ein, um festzustellen, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen (beispielsweise eine Grundschuld) und wer sein Eigentümer ist.

Entscheiden Sie sich für den Erwerb einer Wohnung bei einem Bauträger, entfällt normalerweise das gemeinsame Vorgespräch beim Notar. Denn Bauträger verwenden meist einen Standardvertrag. Empfehlenswert ist in diesem Fall aber ein Vorgespräch mit dem Bauträger.

Wahl des Notars

Der Notar ist unabhängig und kann von beiden Parteien frei gewählt werden. Theoretisch ist es möglich, dass sich Käufer und Verkäufer für unterschiedliche Notare entscheiden. Dann findet die Beurkundung getrennt als Angebot und Annahme statt. Das bedeutet, eine der beiden Parteien macht der anderen ein Kauf- beziehungsweise ein Verkaufsangebot, das die andere dann bei ihrem Termin annimmt. Üblicherweise treffen sich Käufer und Verkäufer allerdings zur Beurkundung bei einem Notar. So können bis zuletzt Fragen gemeinsam geklärt und Änderungen am Kaufvertrag vorgenommen werden.

Stammt Ihr neues Zuhause von einem Bauträger, wählt dieser üblicherweise den Notar aus. Das hängt damit zusammen, dass die Abwicklung bei einer Wohnung, die sich noch im Bau befindet, langwieriger ist und daher in einer Hand sein muss. Erwerben Sie Ihre Immobilie hingegen von einer Privatperson, wählen meist Sie den Notar aus beziehungsweise einigen sich mit dem Verkäufer auf einen Notar. „Normalerweise wählt der, der auch zahlt“, erklärt Hollmann. Wie hoch Ihre Kosten für den Notar sind, ist gesetzlich geregelt. Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis ab (Lesen Sie hierzu das Kapitel "Kaufnebenkosten").

Die 14-Tage-Frist

Ist die Wahl des Notars getroffen, sendet dieser Ihnen den Kaufvertragsentwurf per Post zu. Dabei gilt im Falle des Erwerbs bei einem Bauträger die gesetzliche 14-Tage-Frist. Da bei diesem Wohnungskauf eine Privatperson (Sie) und ein Unternehmen (Bauträger) miteinander handeln, müssen aus Gründen des Verbraucherschutzes zwei Wochen zwischen dem Erhalt des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung beim Notar liegen. Der Notar ist zudem verpflichtet, einen in der Regel unentgeltlichen Beratungstermin mit Ihnen abzuhalten, um offene Fragen zu klären.

Ablauf der Beurkundung

Haben Sie den Kaufvertragsentwurf erhalten und ist die gesetzliche 14-Tage-Frist vorbei, finden Sie sich zur Beurkundung beim Notar ein. Dabei wird der Kauf Ihrer Wohnung offiziell besiegelt.

Bei der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag laut vor. Sie und der Verkäufer können Fragen stellen. Bei beidseitigem Einverständnis ist es möglich, noch Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Sollte etwa nicht festgeschrieben sein, wie viel ein Sonderwunsch von Ihnen, beispielsweise Ihre Wunschfliesen, kostet, können Sie darauf bestehen, dass der Preis geklärt und in den Vertrag aufgenommen wird.

Offene Fragen sollten Sie im besten Fall vor der Beurkundung klären und grundlegende Details wie den Kaufpreis bereits im Vorfeld aushandeln. Denn bei größeren Änderungen müssen sich Käufer und Verkäufer zu einem weiteren Termin beim Notar treffen. Der Vertrag wird dann noch einmal von vorne verlesen.

Zum Abschluss setzen Sie, der Verkäufer und der Notar ihre Unterschrift unter den Vertrag. Ist das geschehen, sind Sie dem Traum von der eigenen Wohnung ein großes Stück näher.

Unterlagen für die Beurkundung beim Notar

Zum Beurkundungstermin beim Notar müssen Sie lediglich Ihren Personalausweis mitbringen. Weitere Unterlagen sind nicht notwendig. Soll eine Grundschuld bestellt werden, müssen Sie des Weiteren dafür Sorge tragen, dass die entsprechenden Unterlagen Ihrer Bank rechtzeitig beim Notar vorliegen.

Hilfe für Ausländer bei der notariellen Beurkundung

Käufer, die nicht ausreichend Deutsch sprechen, können einen Dolmetscher zur Beurkundung mitbringen. Dieser übersetzt dann absatzweise den Kaufvertrag, den der Notar verliest. Ebenso besteht die Möglichkeit, einer Vertrauensperson die Vollmacht zu erteilen, für Sie zu unterschreiben. Von dieser Möglichkeit können übrigens auch Käufer Gebrauch machen, die bei der Beurkundung verhindert sind. Die Vollmacht selbst muss notariell beurkundet sein. Sie müssen sich mit Ihrer Vertrauensperson also vor der Beurkundung beim Notar treffen.

So geht es nach der Beurkundung weiter

Nach der Beurkundung schickt der Notar Ihnen, dem Verkäufer und dem Grundbuchamt eine Abschrift des Kaufvertrags zu. Beim Grundbuchamt beantragt er zudem, eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten einzutragen – vergleichbar einer Reservierung. So wird Ihnen Ihr zukünftiges Eigentum gesichert. Der Verkäufer hat nun keine Möglichkeit mehr, die Wohnung anderweitig zu verkaufen – selbst wenn ihm ein deutlich höherer Preis geboten würde. Haben Sie den Kauf Ihrer eigenen vier Wände zum Beispiel über den Kredit einer Bank finanziert, wird diese Grundschuld ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Bis Sie Ihr Darlehen abgezahlt haben, hat die Bank somit entsprechende Rechte an Ihrer Wohnung.

Käufer und Verkäufer kommen im Anschluss an die Beurkundung ebenfalls Ihren jeweiligen Pflichten nach. Der Käufer, indem er zahlt und der Verkäufer, indem er liefert. Ist die Wohnung noch nicht fertiggestellt – der Regelfall, wenn Sie von einem Bauträger kaufen – ist der Verkäufer nach der Beurkundung verpflichtet, entsprechend der Pläne und der Baubeschreibung zu bauen.

Die Kaufnebenkosten

Symbolbild – Nebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis, den Sie für Ihr neues Zuhause (oder Ihre Kapitalanlage) bezahlen, fallen diverse Nebenkosten an. Sie betragen etwa fünf bis acht Prozent des Kaufpreises. Abgesehen von den bereits erwähnten Finanzierungskosten kommen noch die folgenden Nebenkosten hinzu: die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer sowie die mögliche Provision (sofern ein Makler eingeschaltet war).

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Der genaue Prozentsatz hängt von der Höhe des Kaufpreises der Immobilien ab und ist gestaffelt. Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der zu zahlende Prozentsatz. Außerdem wird bei den Kosten die Höhe möglicher Grundschulden berücksichtigt.

Fälligkeit Notarkosten: Die Rechnung für die Notarkosten erhalten Sie gemeinsam mit der Abschrift des Kaufvertrags vom Notar. Also recht zeitnah nach der Beurkundung. Der Betrag ist sofort zu zahlen. Erfahrungsgemäß wird nach etwa vier Wochen gemahnt.

Fälligkeit Grundbuchkosten: Die Aufforderung zur Zahlung beziehungsweise den Zahlungsbescheid der Grundbuchkosten erhalten Sie erstmals, nachdem die Auflassungsvormerkung (und eventuell auch die Grundschuld) im Grundbuch eingetragen wurde. Das ist in der Regel vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung der Fall. Für gewöhnlich haben Sie im Anschluss zwei Wochen Zeit, den dann anfallenden Betrag zu zahlen. Des Weiteren kommen Kosten auf Sie zu, wenn die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Auflassung eingetragen wird. Wenn die Auflassung eingetragen ist, sind Sie schließlich Eigentümer Ihres Zuhauses.

Fachbegriffe erklärt

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das in aller Regel vom Amtsgericht geführt wird. Im Grundbuch finden sich Informationen zu Eigentumsverhältnissen und rechtlichen Lasten auf einem Grundstück. Im Grundbuch steht also beispielsweise geschrieben, wem die Häuser in Ihrer Straße gehören. Bei berechtigtem Interesse kann das Verzeichnis eingesehen werden.

Finanzieren Sie den Kauf Ihrer Wohnung über den Kredit einer Bank, müssen Sie dieser als Sicherheit meist ein Pfandrecht einräumen, die sogenannte Grundschuld. Das bedeutet, dass Ihre Bank Rechte an Ihrer Wohnung hat, bis Sie Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt haben. Können Sie es nicht zurückzahlen, kann die Bank die Immobilie versteigern.

Grunderwerbsteuer

Neben den Notar- und Grundbuchkosten ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese liegt beispielsweise in Bayern bei 3,5 Prozent des Kaufpreises – zuzüglich möglicher sonstiger Vereinbarungen, die sie mit dem Verkäufer getroffen haben. Ein Beispiel hierfür wäre, dass Sie vereinbart haben, die Baubeschreibung zu ändern, da Sie Sonderwünsche haben, die den Kaufpreis erhöhen. Der erhöhte Kaufpreis ist dann die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer mit dem entsprechenden Prozentsatz des jeweiligen Bundeslandes.

3,5 %6,0 %5,0 %5,0 %6,5 %6,5 %4,5 %
Grunderwerbsteuersatz in Deutschland zum 1. Januar 2017

Kostet Ihre neue Immobilie beispielsweise 500.000 Euro und liegt diese in Bayern, gehen durch die Grunderwerbsteuer also zusätzlich 17.500 Euro an das Finanzamt. In anderen Bundesländern müssen Sie teilweise mehr bezahlen. Spitzenreiter sind Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und seit 1. Januar 2017 auch Thüringen mit 6,5 Prozent (Stand Januar 2017).

Fälligkeit Grunderwerbsteuer: Den zugehörigen Zahlungsbescheid erhalten Sie in der Regel etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung von demjenigen Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich Ihre neue Immobilie liegt (daher „Liegenschaftsfinanzamt“ genannt). Sie haben daraufhin einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Provision / Maklercourtage

Kaufen Sie von einem Bauträger, fallen neben den bereits erwähnten Nebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer) und möglicher Finanzierungskosten keine zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis an. Der Kauf ist provisionsfrei.

Die Bundesregierung hat 2015 im Zuge der Mietrechtsnovellierung (MietNovG) das Bestellerprinzip für Immobilienmakler bei der Vermietung beschlossen. Dieses Gesetz gilt jedoch nicht für den Wohnungskauf.

War ein Makler am Kauf beziehungsweise Verkauf Ihres neuen Zuhauses beteiligt, wird eine Maklercourtage, das heißt eine Provision, fällig. Bei Immobilienverkäufen kann die Provisionshöhe frei vereinbart werden, bestimmte Regelungen gibt es hier nicht. Dennoch existieren gewisse Richtwerte für Provisionshöhen in den einzelnen Bundesländern, an denen die Makler sich orientieren.

6,25 %7,14 %3,57 – 5,95 %5,95 %3,57 %3,57 %
Übersichtskarte zur Maklerprovision im Bundes-Vergleich – Quelle: eigene Recherche im Januar 2017

Die Wohnungsübergabe

Symbolbild – Wohnungsübergabe

Sind alle Kosten beglichen und ist Ihre Wohnung vollständig fertiggestellt, erhalten Sie im letzten Schritt eine Einladung zur Abnahme. Abnahme bedeutet, dass Sie sich die fertige Wohnung ansehen. Und dann gegenüber dem Verkäufer erklären, dass diese frei von Mängeln ist – oder, wenn dem nicht so ist, Mängel beanstanden. Mit der Abnahme endet das Erfüllungsstadium – also die Zeit, in der Ihre Wohnung wie im Kaufvertrag vereinbart gebaut wird.

Abnahme

Sollten Sie selbst nicht über die entsprechende Expertise verfügen, „lassen Sie sich bei der Abnahme von jemandem mit Sachverstand begleiten“, rät Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. Das könnte ein von der IHK anerkannter Sachverständiger, ein Architekt, ein Bauingenieur oder auch ein Freund sein, dem Sie vertrauen und der sich mit der Materie auskennt. Denn die meisten würden wohl erkennen, wenn in einer der Wände ein Riss sei. Doch wüssten Sie, ob es sich dabei um einen Schwund- oder einen Setzriss handelt? Ja? Umso besser. Nein? Dann hilft Ihnen der Fachmann. Mit seiner Unterstützung können Sie zudem Diskussionen über vermeintliche Mängel vermeiden.

Bei der Abnahme wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Sondereigentum können Sie als Käufer alleine mit dem Verkäufer abnehmen – mögliche Nachbarn sind schließlich nicht betroffen. Zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum findet dagegen ein Gemeinschaftstermin statt. Das heißt, jeder einzelne Käufer prüft an diesem Termin das Gemeinschaftseigentum auf Mängel. Sollten Sie verhindert sein, können Sie einen Dritten beauftragen. Das kann ein Freund sein, ebenso allerdings auch der TÜV.

Fachbegriffe erklärt

Sondereigentum ist all das, das verändert werden kann, ohne dass sich die äußere Ansicht verändert und ohne dass ein Nachbar beeinträchtigt wird. Zum Sondereigentum gehören zum Beispiel der Anstrich Ihrer Wohnung, eine innere Wand wie die zwischen Ihrem Wohn- und Schlafzimmer oder auch der Teppichboden.

Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die Ihnen als Wohnungseigentümer nicht alleine gehören. Hierzu zählen unter anderem die Decken und der Estrich. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass alles zum Gemeinschaftseigentum gehört, das nicht als Sondereigentum definiert wurde.

Mängelbeanstandung

Ein Mangel bedeutet, dass Ihre Wohnung nicht der entspricht, die Sie im Kaufvertrag vereinbart haben. Das kann zum Beispiel heißen, dass die Wohnungsgröße von der vereinbarten abweicht, dass ein Riss die Wand durchzieht oder dass dem Maler beim Streichen ein Fehler unterlaufen ist. Fallen Ihnen bei der Abnahme Ihrer Wohnung Mängel auf, beanstanden Sie diese.

Durch die sogenannte Mängelrüge wird das Ärgernis ins Mängelprotokoll aufgenommen und abgearbeitet. Hierbei gilt der Grundsatz, dass dies „unverzüglich“ erfolgen muss. Das bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern“. Dabei stellt sich jedoch die Frage nach der Verhältnismäßigkeit – also beispielsweise danach, ob bei den aktuellen Temperaturen – beispielsweise bei Schneefall im Winter – ein möglicher Riss in der Außenwand behoben werden kann. „Man darf nicht absichtlich verzögern“, erläutert Hollmann. Jedoch müssten die äußeren Umstände ebenso berücksichtigt werden.

Wichtiger als die Zahl der Mängel sind jedoch deren Schwere und deren Auswirkungen. So sind Maler-, Putz- und Reinigungsmängel erheblich leichter zu beheben als sogenannte konstruktive Mängel, die regelmäßig in die Bausubstanz eingreifen (Statik, Schallschutz, Wärmeschutz etc.).

Schadensersatz und Rücktrittsrecht

Ist ein Mangel so groß, dass Sie zunächst nicht einziehen können, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz. Dazu kann auch zählen, dass Ihnen mögliche Hotelkosten erstattet werden, sollten Sie an Ihrem alten Wohnort nicht mehr wohnen können. Ist die Wohnung dagegen aufgrund eines Mangels auf Dauer nicht bewohnbar, können Sie von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Sie erhalten Ihr Geld zurück, der Verkäufer die verkaufte Ware, das heißt die Wohnung.

Ein Rücktrittsrecht haben Sie stets, „wenn die Identität der Ware nicht gegeben ist und auch nicht in angemessener Frist hergestellt werden kann“, erklärt Hollmann. Auch hier stellt sich allerdings wieder die Frage nach der Verhältnismäßigkeit. Denn es ist noch kein Grund, vom Vertrag zurückzutreten, wenn Ihre Wohnung 79 statt der vereinbarten 80 Quadratmeter misst. Bei der Wohnfläche müssen Sie nach gängiger Rechtsprechung Abweichungen von bis zu zwei Prozent tolerieren. Allgemein greift für beide Parteien das Rücktrittsrecht, wenn die jeweils andere ihre Pflicht nicht erfüllt, also beispielsweise wenn Sie nicht zahlen oder Ihr Bauträger nicht in der festgelegten Frist fertig wird.

Darüber, ob es sich bei etwas um einen Mangel handelt, müssen Sie sich übrigens nicht mit dem Verkäufer einig sein. Im Zweifelsfall fällt diese Entscheidung einem Gericht zu.

Gewährleistungsfrist

Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt. Sie gilt für Sonder- genauso wie für Gemeinschaftseigentum. Fällt Ihnen also nach der Abnahme ein Mangel auf, können Sie diesen innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend machen.

Entdecken Sie in Ihrer Wohnung einen sogenannten Gewährleistungsmangel, ist es entscheidend, woher dieser kommt. Damit ist gemeint, wer ihn zu verantworten hat. Ein klassisches Beispiel wäre Schimmelbefall. Der Schimmel könnte sowohl durch fehlerhafte Bautätigkeit entstanden sein als auch durch falsches Nutzungsverhalten, wie etwa durch falsches Lüften der Wohnung. In solchen Fällen klärt meist ein Gutachter, ob Ihr Verkäufer oder Sie für den Mangel aufkommen. Handelt es sich um einen Gewährleistungsmangel, wird dieser – ebenso wie Mängel, die Ihnen bei der Abnahme auffallen – vom Verkäufer unverzüglich abgearbeitet.

Nach fünf Jahren endet schließlich der Zeitraum der gesetzlichen Gewährleistungsfrist. Für alle Mängel, die danach auftreten, haftet der Eigentümer selbst.

Zuletzt aktualisiert am 17. Mai 2017

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Alfred Hollmann

Alfred Hollmann

Alfred Hollmann ist langjährig erfahrener Immobilienexperte der Terrafinanz. Er leitet dort die kaufmännische Abteilung und konzipierte diesen Ratgeber.