Nichts ist so einfach, wie einen Schokoriegel zu kaufen. Im Supermarkt legen Sie als Käufer den Riegel auf das Band an der Kasse und bezahlen. Eine Wohnung zu kaufen, ist dagegen ungleich umfangreicher. So schwer ist der Weg zum eigenen Zuhause allerdings auch nicht – wenn Sie wissen, was es zu beachten gilt. Ein Ratgeber.

Was bedeutet es, eine Wohnung zu kaufen?

Es gibt vornehmlich zwei Gründe, sich eine Wohnung zu kaufen. A) Sie möchten nicht länger zur Miete, sondern in den eigenen vier Wänden wohnen. Stichwort: Selbstbezug. B) Sie wollen Ihr Geld anlegen, also sich eine Wohnung zulegen und diese wiederum vermieten, sodass andere darin wohnen. Stichwort: Kapitalanlage.

Verhältnis Mieter zu Eigentümer in Deutschland in 2013:

Verhältnis von Mietern zu Eigentümern in Deutschland 2013
Quelle: Statista

Im Unterschied zu vielen anderen Ländern gelten in Deutschland für den Kauf einer Immobilie strenge Vorschriften. Möchten Sie eine Wohnung erwerben, geht dies nur über den Gang zu einem Notar. Das heißt, Sie sind gesetzlich verpflichtet, sich mit Ihrem Verkäufer bei einem Notar zu treffen, um einen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Anderenorts, beispielsweise in Spanien, genügen mündliche Absprachen – diese verpflichten Sie bereits zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In Deutschland nicht. Sinn des Kaufvertrags, den der Notar beurkundet, ist es, größtmögliche Rechtssicherheit zu schaffen.

Wie läuft ein Wohnungskauf ab?

Bevor Sie in Ihren eigenen vier Wänden zu Bett gehen können, müssen Sie zunächst einige Schritte zurücklegen. Meist beginnt die Suche nach einer neuen Heimat mit einer Wohnungsbesichtigung. Alternativ sehen Sie sich die Pläne einer noch unfertigen Wohnung an. Gefällt die Wohnung beziehungsweise ihr Entwurf und stimmen die Konditionen, treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar: Der Kaufvertrag wird unterschrieben. Als letzten Schritt einer längeren Kette beim Wohnungskauf beziehen Sie die Wohnung, die sie fortan Ihr Eigen nennen – oder vermieten diese als Kapitalanlage an Dritte.

Welche Erwerbsarten gibt es?

Wohnungskauf ist nicht gleich Wohnungskauf. Es gibt verschiedene Wege, Eigentümer der eigenen vier Wände zu werden, die wichtigsten sind der Standardkauf, der Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht und der Kauf auf Leibrente.

a) Standardkauf

Standardkauf bedeutet, Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus zu einem festgelegten Preis, der sofort oder in Raten fällig wird. Kurz: Sie vereinbaren beim Wohnungskauf eine Lieferung gegen Zahlung. Finanziert wird diese – sofern Sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen – meist über ein Darlehen Ihrer Bank. Fast alle Wohnungskäufe sind Standardkäufe.

b) Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus im Erbbaurecht kaufen, bedeutet dies, dass Sie nur das Gebäude (oder einen Teil des Gebäudes) erwerben. Nicht jedoch den Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Im Erbbaurecht kaufen Sie Ihre Wohnung für eine bestimmte Laufzeit – meist für die Dauer von 66 oder 99 Jahren. Sie bezahlen bei diesen Immobilien monatlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird von den Vertragspartnern frei verhandelt.

Ihr Vorteil: Der Kaufpreis dieser Immobilien ist günstiger als bei einer vergleichbaren Wohnung im Standardkauf. Das liegt daran, dass Sie Grund und Boden nicht miterwerben. Allerdings ist es gleichzeitig schwieriger, Immobilien, die auf Erbbaugrund gebaut wurden, weiter zu verkaufen, da die Laufzeit des Erbbaurechts sich Jahr für Jahr verringert: Ist das Erbbaurecht abgelaufen, kann es auch geschehen, dass der Erbbaurechtsgeber – also der Vermieter von Grund und Boden – die Wohnung zu einem gesetzlich festgelegten Mindestpreis übernimmt.

c) Kauf auf Leibrente

Ein Kauf auf Leibrente kann sowohl für Käufer als auch Verkäufer lohnenswert sein. Das Modell der Leibrente bei einer Immobilie funktioniert wie folgt: Sie als Käufer einigen sich mit einem Verkäufer darauf, diesem in bestimmten Abständen, zum Beispiel monatlich, eine Leibrente zu zahlen. Diese wird solange gezahlt, bis der Verkäufer verstirbt. Der Gesamtbetrag, den Sie zu zahlen haben, variiert damit. Die Erben haben keinen Anspruch auf eine Weiterzahlung der Leibrente. Ihr Vorteil: Sie werden bereits direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags Eigentümer der Wohnung. Der Verkäufer hingegen erhält im Alter ein zusätzliches Einkommen. Zusätzlich zur monatlichen Rente müssen Sie meist zu Beginn eine Einmalzahlung leisten.

Unterschiede beim Kauf einer Bestandsimmobilie, einem Neubau oder selbst bauen

Wohnungen und Häuser - Neubau
Originalfoto Isar-Tower, Illustration und Baustellenfoto Bergfeld-Living

Wenn Sie sich entscheiden selbst ein Haus zu bauen, werden Sie Bauherr. Das bedeutet, Sie übernehmen die dazugehörigen Aufgaben und Risiken selbst. Beispielsweise ist es dann Ihre Aufgabe, einen Architekten zu finden oder Baupläne für das Haus anfertigen zu lassen. Alternativ können Sie sich mit anderen Interessenten zu einer Baugemeinschaft oder Baugenossenschaft zusammenschließen.

Kaufen Sie das Haus bei einem Bauträger, übernimmt dieser die genannten Aufgaben für Sie. Vorteil ist, dass Sie bei einem Kauf von einem Bauträger durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschützt sind, soweit es sich bei Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus – wie üblich – um einen Neubau handelt. Diese Schutzvorschrift lässt sich so zusammenfassen: Erst wenn gebaut wird, wird für die Immobilie gezahlt. Der Käufer zahlt also nach Baufortschritt.

Die Sicherheiten sind hierbei die Auflassungsvormerkung oder – meist solange die Grundbuchblätter noch nicht angelegt sind – eine Bankbürgschaft. Erstere ist die Sicherheit, dass Sie im Grundbuch auf der Wohnung, die Sie kaufen, eingetragen werden. Salopp formuliert: eine Reservierung. Der Nachteil: Baut der Bauträger nicht fertig, müssen Sie gegebenenfalls mit allen anderen die Wohnungen fertigbauen. Im Falle einer Bürgschaft hingegen erhalten Sie Ihr Geld zurück, falls der Bauträger Insolvenz anmeldet. „Bei beiden Sicherungsmechanismen wird jeder Euro, den Sie dem Bauträger geben, abgesichert“, erklärt Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz: Im Falle der Bürgschaft dadurch, dass Sie Ihr Geld zurückerhalten. Bei der Auflassungsvormerkung dadurch, dass Sie im Fall der Fälle das Eigentum an dem bereits fertiggestellten Teil Ihrer Wohnung erhalten.

Zudem ist der Kaufvertrag, den Sie mit einem Bauträger bei einem Neubau schließen, deutlich länger. Etwa 25 bis 30 Seiten, wie Alfred Hollmann von der Terrafinanz sagt. Der Grund: Es gibt deutlich mehr zu regeln, da sich die Wohnung in der Regel noch im Bau befindet und so die Makler- und Bauträgerverordnung zu berücksichtigen ist. Meist werden einheitliche Standardverträge für die Wohnungen verwendet. Kaufen Sie privat, können Sie mit dem Verkäufer die Konditionen selbst aushandeln. Der Kaufvertrag ist meist kürzer – laut Hollmann etwa sechs, sieben Seiten lang. Denn Ihre Wohnung existiert im Normalfall bereits („Altbauwohnung“).

Die Rolle des Notars beim Wohnungskauf

Der Notar ist in Deutschland Pflicht beim Kauf einer Immobilie. Doch warum eigentlich? „Der Notar ist der unabhängige Berater“, erklärt Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. Aufgabe eines Notars ist es, Käufer und Verkäufer durch das Geschäft zu lotsen und Fragen zu beantworten. Denn während Ersterer möglichst schnell einziehen oder die Wohnung vermieten möchte, möchte der Verkäufer möglichst schnell das Geld für die Immobilien auf seinem Konto haben. Dafür, dass alles reibungslos läuft und alle Vorschriften eingehalten werden, ist der Notar zuständig.

Wer wählt den Notar aus?

Der Notar ist unabhängig und kann von beiden Parteien frei gewählt werden. Theoretisch ist es möglich, dass sich Käufer und Verkäufer für unterschiedliche Notare entscheiden. Dann findet die Beurkundung getrennt statt: als Angebot und Annahme. Das bedeutet, eine der beiden Parteien macht der anderen ein Kauf- beziehungsweise ein Verkaufsangebot, das die andere dann bei ihrem Termin annimmt. Üblicherweise treffen sich Käufer und Verkäufer allerdings zur Beurkundung bei einem Notar. Das hat den Vorteil, dass bis zuletzt Fragen gemeinsam geklärt und Änderungen am Kaufvertrag vorgenommen werden können.

Kaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus privat, wählen meist Sie den Notar aus beziehungsweise einigen sich mit dem Verkäufer auf einen Notar. „Normalerweise wählt der, der auch zahlt“, erklärt Alfred Hollmann. Stammt Ihr neues Zuhause hingegen von einem Bauträger, ist es üblich, dass dieser den Notar auswählt. Das hängt damit zusammen, dass die Abwicklung bei einer Wohnung, die sich noch im Bau befindet, langwieriger ist und daher in einer Hand sein muss.

Wie hoch Ihre Kosten für den Notar sind, ist gesetzlich geregelt. Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis ab.

Welche Fristen gelten beim Notar?

Wenn Sie bei einem Bauträger kaufen, konzipiert dieser den Kaufvertrag gemeinsam mit einem Notar. Der Notar sendet Ihnen anschließend den Kaufvertragsentwurf mit der Post zu. Dabei gilt die gesetzliche 14-Tage-Frist. Da bei diesem Wohnungskauf eine Privatperson (Sie) und ein Unternehmen (Bauträger) miteinander handeln, müssen aus Gründen des Verbraucherschutzes zwei Wochen zwischen dem Erhalt des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung beim Notar liegen. Der Notar ist zudem verpflichtet, einen in der Regel unentgeltlichen Beratungstermin mit Ihnen abzuhalten. Dieser dient dazu, offene Fragen auszuräumen.

Wohnungskauf mit Partner; Quelle: Sergey Peterman / Shutterstock.com
Quelle: Sergey Peterman / Shutterstock.com

Sie wollen mit Ihrem Partner eine gemeinsame Wohnung kaufen? Dann ist zu klären, wer von Ihnen beiden Eigentümer des neuen Zuhauses werden soll. Gängig ist eine 50:50-Regelung. Sie und Ihr Partner werden zu gleichen Teilen Eigentümer Ihrer neuen vier Wände. Selbstverständlich ist auch jedes andere Verhältnis möglich. Aufgepasst: Spezielle Vorschriften gelten hierbei teilweise für Ausländer. Manche Heimatländer schreiben beispielsweise vor, dass beide Partner Eigentümer werden müssen. Ein Beispiel hierfür wäre Russland. Entscheidet das Paar dennoch, dass nur einer Eigentümer werden soll, muss zunächst ein Ehevertrag erarbeitet werden. Auf diese Weise ist es möglich, der ausländischen Rechtsvorschrift gerecht zu werden – und gleichzeitig nur einen der Partner als Eigentümer einzutragen.

Was passiert vor der Beurkundung beim Notar?

Kaufen Sie privat eine Wohnung, findet oftmals ein Vorgespräch beim Notar statt. Hierbei klären Käufer und Verkäufer offene Fragen und einigen sich auf Vertragsdetails. Diese Vorbesprechung ist in den Notarkosten, die nach der Beurkundung fällig werden, bereits enthalten. Außerdem sieht der Notar das Grundbuch ein, um festzustellen, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen (beispielsweise eine Grundschuld) und wer sein Eigentümer ist.


Was ist das Grundbuch? Was ist eine Grundschuld?

Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das in aller Regel vom Amtsgericht geführt wird. Im Grundbuch finden sich Informationen zu Eigentumsverhältnissen und rechtlichen Lasten auf einem Grundstück. Im Grundbuch steht also beispielsweise geschrieben, wem die Häuser in Ihrer Straße gehören. Bei berechtigtem Interesse kann das Verzeichnis eingesehen werden.

Grundschuld: Finanzieren Sie den Kauf Ihrer Wohnung über den Kredit einer Bank, müssen Sie dieser als Sicherheit meist ein Pfandrecht einräumen, die sogenannte Grundschuld. Das bedeutet, dass Ihre Bank Rechte an der Wohnung hat, bis Sie Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt haben. Können Sie es nicht zurückzahlen, kann die Bank die Immobilie versteigern.

Entscheiden Sie sich für einen Bauträger, entfällt normalerweise das gemeinsame Vorgespräch beim Notar. Der Grund: Bauträger verwenden wegen der vielen Verkäufe pro Jahr meist einen Standardvertrag. Empfehlenswert ist ein Vorgespräch mit dem Bauträger

Welche Bestandteile hat ein Kaufvertrag?

Notarvertrag, Quelle: NotarYES / Shutterstock.com
Quelle: NotarYES / Shutterstock.com

Unabhängig davon, von wem Sie kaufen, erhalten Sie mit der Einladung zur Beurkundung die Unterlagen, die Grundlage des Kaufs werden sollen. Das ist zum einen der Kaufvertragsentwurf sowie die Verweisungs- oder Bezugsurkunde einschließlich der Teilungserklärung (soweit Wohnung noch nicht fertiggestellt):

Kaufvertragsentwurf: Der Kaufvertragsentwurf ist die Vorlage für den späteren Kaufvertrag, den der Notar bei der Beurkundung verliest. In dem Teil, der vom Notar verlesen wird, sind alle wichtigen Details geregelt. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis, die Lage der Wohnung und ihre Größe.

Verweisungs-/Bezugsurkunde: Regelungen, die – bei Zustimmung von Käufer und Verkäufer – nicht vom Notar verlesen werden, finden sich in der Verweisungs- beziehungsweise Bezugsurkunde. Im Kaufvertrag(sentwurf) wird auf dieses Dokument verwiesen: So wird es Bestandteil des Kaufvertrags. Die Verweisungsurkunde enthält die Baubeschreibung, die Baupläne und die Gemeinschaftsordnung, also die „Spielregeln“ der Eigentümergemeinschaft. Außerdem etwaige Dienstbarkeitsformulierungen. Dienstbarkeiten regeln die Nutzungsrechte und -pflichten der (zukünftigen) Nachbarn untereinander. Hier kann beispielsweise auf Dauer geregelt werden, dass Ihre Dachentwässerung über das Grundstück Ihres Nachbarn führt.

Teilungserklärung: Ein weiterer Bestandteil der Verweisungsurkunde ist die Teilungserklärung. Sie unterteilt die Wohnanlage in einzelne Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung schreibt also fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welchen Eigentumseinheiten gehören. So wird beispielsweise geregelt, welches Kellerabteil zu Ihrer künftigen Wohnung gehört. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen. Zu ihr gehört die Gemeinschafts- beziehungsweise Miteigentümerordnung (s. o.). Diese regelt das Verhältnis der zukünftigen Nachbarn untereinander.

Es empfiehlt sich, die Unterlagen vor der Beurkundung genau durchzulesen. Sollten Sie Fragen haben, können Sie sich an Ihren Verkäufer wenden. Bei juristischen Unklarheiten kann zudem ein Gespräch mit dem Notar zur Klärung beitragen. Sind schließlich alle grundsätzlichen Fragen beantwortet, treffen Sie sich mit dem Verkäufer zur Beurkundung beim Notar.

Die Beurkundung: Wie läuft ein Notartermin ab?

Bei der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag laut vor. Sie und der Verkäufer können Fragen stellen. „Viele Kunden fragen auch während der Beurkundung erst den Notar“, weiß Terrafinanz-Immobilienexperte Alfred Hollmann aus Erfahrung. Bei beidseitigem Einverständnis ist es möglich, noch Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Sollte etwa nicht festgeschrieben sein, wie viel ein Sonderwunsch von Ihnen, beispielsweise Ihre Wunschfliesen, kostet, können Sie darauf bestehen, dass der Preis geklärt und in den Vertrag aufgenommen wird.

Grundlegende Details wie den Kaufpreis sollten Sie allerdings im Vorfeld aushandeln. Denn bei größeren Änderungen (wie beispielsweise dem unklaren Preis Ihrer Wunschfliesen) müssen sich Käufer und Verkäufer zu einem weiteren Termin beim Notar treffen. Der Vertrag wird dann noch einmal von vorne verlesen. „Wenn man ungeklärte Fragen hat, dann sollte man sie am Anfang klären“, empfiehlt daher Immobilienfachmann Hollmann. Noch besser sei es, wenn Sie bei der Beurkundung lediglich noch zuhören müssten, was der Notar vorliest.

Zum Abschluss setzen Sie, der Verkäufer und der Notar ihre Unterschrift unter den Vertrag. Ist das geschehen, sind Sie dem Traum vom eigenen Zuhause ein großes Stück näher.

Welche Unterlagen müssen Sie zur Beurkundung beim Notar mitbringen?

Notartermin, Quelle: djedzura / Shutterstock.com
Quelle: djedzura / Shutterstock.com

Zum Beurkundungstermin beim Notar müssen Sie lediglich Ihren Personalausweis mitbringen. Weitere Unterlagen sind nicht vonnöten. Soll eine Grundschuld bestellt werden, müssen Sie weiter dafür Sorge tragen, dass die Grundschuldbestellungsunterlagen Ihrer Bank rechtzeitig beim Notar vorliegen.

Wer hilft bei der Beurkundung, wenn Sie kein Deutsch sprechen?

Käufer, die nicht ausreichend Deutsch sprechen, können einen Dolmetscher zur Beurkundung mitbringen. Dieser übersetzt dann absatzweise den Kaufvertrag, den der Notar verliest. Ebenso besteht die Möglichkeit, einer Vertrauensperson die Vollmacht zu erteilen, für Sie zu unterschreiben. Von dieser Möglichkeit können übrigens auch Käufer Gebrauch machen, die bei der Beurkundung verhindert sind. Die Vollmacht selbst muss notariell beurkundet sein: Sie müssen sich also vor der Beurkundung mit Ihrer Vertrauensperson beim Notar treffen.

Wie geht es nach der Beurkundung weiter?

Nach der Beurkundung schickt der Notar Ihnen, dem Verkäufer und dem Grundbuchamt eine Abschrift des Kaufvertrags zu. Bei Letzterem beantragt er zudem, eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten einzutragen – vergleichbar einer Reservierung. So wird Ihnen Ihr zukünftiges Eigentum gesichert. Der Verkäufer hat nun nicht mehr die Möglichkeit, die Wohnung anderweitig zu verkaufen – selbst wenn ihm ein deutlich höherer Preis geboten würde. Haben Sie den Kauf Ihrer eigenen vier Wände zum Beispiel über den Kredit einer Bank finanziert, wird diese Grundschuld ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Bis Sie Ihr Darlehen abgezahlt haben, hat die Bank daher entsprechende Rechte an Ihrer Wohnung.

Ist Ihre Wohnung noch nicht fertiggestellt – der Regelfall, wenn Sie von einem Bauträger kaufen –, ist der Verkäufer nach der Beurkundung verpflichtet, entsprechend der Pläne und der Baubeschreibung zu bauen. Und auch für Sie kommt damit der unangenehmere Teil des Ganzen: Sie müssen nun zahlen.

Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungskauf?

Eine Wohnung kaufen geht leider nicht ohne Nebenkosten. Zusätzlich zum Kaufpreis, den Sie für Ihre neue Heimat (oder Ihre Kapitalanlage) bezahlen, fallen diverse Nebenkosten an. Sie betragen etwa fünf bis acht Prozent des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten zählen:

  • die Grunderwerbssteuer
  • die Notar- und Grundbuchkosten
  • eine mögliche Provision (sofern ein Makler eingeschaltet war)
  • mögliche Finanzierungskosten

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer liegt in Bayern bei 3,5 Prozent des Kaufpreises – zuzüglich möglicher sonstiger Vereinbarungen, die sie mit dem Verkäufer getroffen haben. Ein Beispiel hierfür wäre, dass Sie vereinbart haben, die Baubeschreibung zu ändern, da Sie Sonderwünsche haben, die den Kaufpreis erhöhen. Dieser Betrag wird dann auf den Kaufpreis aufgeschlagen und bei den 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer miteinberechnet.

Kostet Ihre neue Immobilie beispielsweise 500.000 Euro und liegt es in Bayern, gehen durch die Grunderwerbssteuer also zusätzlich 17.500 Euro an das Finanzamt. In anderen Bundesländern müssen Sie teils mehr bezahlen. Spitzenreiter sind Schleswig-Holstein, das Saarland und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent (Stand April 2016).

Übersicht Grunderwerbssteuer
Diagramm zum Grunderwerbssteuersatz im Bundesvergleich

Den zugehörigen Zahlungsbescheid erhalten Sie in der Regel etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung vom Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich Ihre neue Immobilie liegt (daher „Liegenschaftsfinanzamt“ genannt). Sie haben daraufhin einen Monat Zeit, die Grunderwerbssteuer zu entrichten.

Notar- und Grundbuchkosten

Der Notar spielt in Deutschland beim Wohnungskauf eine große Rolle – und das geht freilich nicht ohne Kosten einher. Die Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Der genaue Prozentsatz hängt von der Höhe des Kaufpreises der Immobilien ab und ist gestaffelt: je höher der Kaufpreis, desto niedriger der zu zahlende Prozentsatz. Außerdem wird bei den Kosten die Höhe möglicher Grundschulden berücksichtigt.

Den entsprechenden Zahlungsbescheid für die Notarkosten erhalten Sie gemeinsam mit der Abschrift des Kaufvertrags vom Notar. Das heißt: recht zeitnah nach der Beurkundung. Der Betrag ist sofort zu zahlen. Erfahrungsgemäß wird nach etwa vier Wochen gemahnt.

Den Bescheid zur Zahlung der Grundbuchkosten erhalten Sie hingegen erstmals, nachdem die Auflassungsvormerkung (und eventuell auch die Grundschuld) im Grundbuch eingetragen wurde. Das ist in der Regel vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung der Fall. Für gewöhnlich haben Sie im Anschluss zwei Wochen Zeit, den dann anfallenden Betrag zu zahlen. Weiter kommen Kosten auf Sie zu, wenn die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Auflassung eingetragen wird. Wenn die Auflassung eingetragen ist, sind Sie Eigentümer Ihres Zuhauses.

Provision / Maklercourtage

War ein Makler am Kauf beziehungsweise Verkauf Ihrer neuen Heimat beteiligt, wird eine Maklercourtage, das heißt eine Provision, fällig. Bei Immobilienverkäufen kann die Provisionshöhe frei vereinbart werden, bestimmte Regelungen gibt es hier nicht. Dennoch existieren bestimmte Richtwerte für Provisionshöhen in den einzelnen Bundesländern, an denen die Makler sich orientieren:

Übersichtskarte zur Maklerprovision im Bundes-Vergleich
Übersichtskarte zur Maklerprovision im Bundes-Vergleich

Hinweis: 2015 hat die Bundesregierung im Zuge der Mietrechtsnovellierung (MietNovG) das Bestellerprinzip für Immobilienmakler bei der Vermietung beschloßen. Dieses Gesetz gilt nicht für den Wohnungskauf.

Kaufen Sie von einem Bauträger, ist der Kauf provisionsfrei. Provisionsfrei bedeutet, dass zusätzlich zum Kaufpreis keine Kosten außer den üblichen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Finanzierungskosten) hinzukommen.

Finanzierungskosten

Ein weiterer Punkt, den Sie auf Ihrer Liste haben sollten: die Finanzierungskosten. Wie hoch diese sind, hängt davon ab, welche Möglichkeit der Finanzierung Sie gewählt haben. Mit den Finanzierungskosten sind alle Kosten gemeint, die bis zur Auszahlung des Darlehens und dem Beginn der regelmäßigen Zins-/Tilgungszahlung anfallen. Dazu können zählen: Wertermittlungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Vermittlungsgebühren.

Symbolbild - Finanzierung
Wolfilser – fotolia

Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn Sie Ihr Darlehen für Ihre Wohnung nicht abrufen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt etwa bei 0,25 Prozent der nicht in Anspruch genommenen Summe. Den entsprechenden Betrag müssen Sie üblicherweise für jeden Monat zahlen, in dem Sie den Kredit nicht benötigen. Ermittelt die Bank für die Grundschuld den Wert Ihres neuen Zuhauses, werden außerdem Wertermittlungsgebühren fällig. Ihre Höhe schwankt zwischen 0,2 und 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Falls Ihnen bei der Suche nach der besten Finanzierungsmöglichkeit ein Berater geholfen hat, müssen Sie gegebenenfalls zudem Vermittlungsgebühren einrechnen.

Welche Möglichkeiten gibt es, einen Wohnungskauf zu finanzieren?

Nur die wenigsten können den Kauf Ihrer eigenen vier Wände gänzlich aus eigener Tasche, also allein mit Eigenkapital, finanzieren. In den meisten Fällen nehmen Käufer daher einen Kredit bei einer Bank auf. Das heißt, Sie leihen sich einen gewissen Betrag – beispielsweise 70 Prozent des Kaufpreises – von der Bank und zahlen diesen zuzüglich Zinsen über eine gewisse Laufzeit hinweg ab. Als Kreditgeber kommen ebenso wie Banken auch Versicherungen und Bausparkassen infrage.

Die meisten Wohnungskäufe werden über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Annuitätenrate, die Sie monatlich oder jährlich zahlen müssen, über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibt. Haben Sie also vereinbart, jährlich 20.000 Euro zu zahlen, tun Sie dies unverändert, bis Ihr Kredit getilgt ist.

Was sich hingegen ändert, ist das Verhältnis von Zins- und Tilgungsbetrag, aus denen sich Ihre Rate zusammensetzt: Denn mit jeder Ihrer Zahlungen wird Ihre Restschuld, also der Betrag, den Sie Ihrer Bank noch schulden, kleiner. Und damit sinkt auch der Anteil des Zinsbetrags an Ihrer Rate. Der Anteil des Tilgungsbetrages dagegen steigt.

Ein Beispiel: Sie haben sich 100.000 Euro geliehen. Sie zahlen jährlich 5.000 Euro und der Zinssatz liegt bei 3 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz bei 2 Prozent. Im ersten Jahr zahlen Sie also 3.000 Euro an Zinsen und tilgen 2.000 Euro. Ihre Restschuld sinkt damit auf 98.000. Im zweiten Jahr sind damit nur noch 2940 Euro Zinsen fällig, also weniger. Da sich die Gesamtrate nicht ändert, steigt der Tilgungssatz hingegen auf 2060 Euro. Mit fortlaufender Dauer tilgen Sie damit immer mehr Schulden. Ein weiterer Vorteil eines Annuitätendarlehens ist es, dass die gleichbleibende Rate Ihnen als Käufer die Kalkulation vereinfacht.

Fördermöglichkeiten

Eine Möglichkeit, mit der Sie oft Geld sparen können, ist es, Ihre Finanzierung mit einem Förderkredit der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu kombinieren. Die KfW ist die staatliche Förderbank. Sie unterstützt den Bau, Kauf und die Sanierung von Immobilien mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Ihre Zinsen sind häufig niedriger als bei herkömmlichen Banken. Außerdem müssen Sie teils in den ersten Jahren, in denen Sie in Ihrer Immobilie wohnen, keine Tilgung zahlen. Beispielsweise fördert die KfW im Programm „Energieeffizient bauen“ besonders energiesparende Immobilien. Dabei gilt der Grundsatz: Je energieeffizienter eine Immobilie, desto günstiger ist die Finanzierung für Sie.

Wichtig: Die KfW ändert zum 01.04.2016 ihre Förderkonditionen.

Neben der KfW existieren zahlreiche weitere Fördermöglichkeiten. Beispielsweise können mancherorts junge Familien oder langjährige Ortsansässige (im Rahmen von sogenannten Einheimischenmodellen) günstigeren Wohnraum erwerben. „Am besten fragen Sie in Ihrer Gemeinde nach“, rät Immobilienexperte Hollmann. Ein Beispiel für ein Einheimischenmodell ist das München Modell.

München Modell

Das München Modell ist ein spezielles Förderprogramm der bayerischen Landeshauptstadt München. München möchte damit Haushalten mit mittlerem Einkommen und Familien mit Kindern die Möglichkeit bieten, Wohneigentum im Stadtgebiet zu erwerben. Was bedeutet mittleres Einkommen? Um eine München Modell-Wohnung kaufen zu können, dürfen Familien mit einem Kind (im München Modell 3) höchstens 61.000 Euro im Jahr verdienen. Bei Familien mit zwei Kindern liegt die Obergrenze bei 72.000 Euro. Haben Sie drei oder mehr Kinder, darf Ihr Brutto-Haushaltseinkommen 83.000 Euro jährlich nicht überschreiten. Die genaue Aufschlüsselung finden Sie auf muenchen.de.

Weitere Voraussetzung für kinderlose Haushalte ist, dass Sie seit mindestens drei Jahren ohne Unterbrechung Ihren Hauptwohnsitz oder Ihre feste Arbeitsstätte in München haben. Haben Sie Kinder, genügen ein Ein-Jahres-Zeitraum und ein Wohnsitz beziehungsweise eine Arbeitsstätte in der Region München („Region 14“). Dazu zählen neben der Stadt München die Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg. Sie dürfen außerdem noch keine andere Immobilie besitzen.

Für Wohnungen im München Modell gelten Höchstpreise. Abhängig von Ihrem Einkommen kostet der Quadratmeter Wohnfläche 2.800, 3.000 oder 3.200 Euro, wenn der Verkäufer die Landeshauptstadt München ist. Damit liegt der Kaufpreis deutlich unter dem üblichen Marktpreis. Selbstbezieher, die in der eigenen Immobilie wohnen, haben künftig Vorrang. Als Kapitalanleger dürfen Sie die Wohnungen zudem ausschließlich an berechtigte Haushalte vermieten. Die Anfangsmiete in den ersten fünf Jahren darf nicht höher als 9 Euro pro Quadratmeter sein.

Risiken beim Wohnungskauf?

So schön der Traum vom eigenen Heim ist – und so toll es sich in den eigenen vier Wänden schläft: Der Kauf einer Immobilie muss stets gut durchdacht sein. Denn trotz aller Sicherheitsmaßnahmen und Schutzschirme bestehen Risiken: Beispielsweise sollten Sie stets im Blick haben, dass sich Ihre persönlichen Lebensumstände (Beruf, Familie) ändern können.

Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

„Die Lage ist das A und O der Immobilie“, sagt Alfred Hollmann, Immobilienexperte der Terrafinanz. Denn: Mit ihr fällt und steigt der Wert einer Wohnung. Gerade für jene, die sich eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen, könnten Veränderungen hier negative Folgen haben, so Hollmann. Darüber hinaus besteht allgemein immer die Möglichkeit, dass sich der Mietmarkt anders entwickelt als gedacht. Und damit beispielsweise die Mieten – und damit Ihre Erträge – niedriger sind als von Ihnen erhofft. Ein weiteres Risiko sind Mieter, die mit der Immobilie wenig pfleglich umgehen. Stichwort: Mietnomaden.

Risiken beim Kauf einer Wohnung zum Selbstbezug

Sollten Sie planen, Ihre Wohnung selbst zu beziehen, ist die Lage ebenfalls von großer Bedeutung: Sie haben für Ihre eigenen vier Wände sehr wahrscheinlich einen nicht unwesentlichen Betrag investiert. Daher werden Sie wahrscheinlich nicht so schnell umziehen, wie es bei einer Mietswohnung der Fall wäre. Sie sind also stärker an Ihr neues Zuhause gebunden – ohne beispielsweise zu wissen, wer neben Ihnen leben wird und wie Sie mit Ihren Nachbarn auskommen werden. Generell kann sich auch die Lage an sich als schlechter herausstellen als gedacht – indem beispielsweise überraschend in anderen Stadtvierteln attraktive Einkaufsmöglichkeiten entstehen, aber nicht bei Ihnen.

Nicht zuletzt besteht, wenn Sie bei einem Bauträger kaufen, das Risiko, dass dieser nicht zu Ende baut – und Ihr Zuhause noch nicht fertig ist. Oder Bauschäden nicht mehr repariert werden, weil niemand da ist, der für die Kosten aufkommt.

Wie können Sie sich gegen Risiken versichern?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme Ihrer Wohnung vor. Das bedeutet: Innerhalb dieses Zeitrahmens können Sie Mängel geltend machen. Hierbei ist entscheidend, ob die Mängel durch falsche Bautätigkeit oder durch falsches Wohn-/Nutzungsverhalten entstanden sind.

Während Ihr künftiges Zuhause gebaut wird, schützt Sie im Falle eines Bauträgers die Makler- und Bauträgerverordnung. Die MaBV verknüpft Ihre Zahlungen mit dem Baufortschritt. Das heißt: Erst wird gebaut, dann wird gezahlt. „So ist man auf der sicheren Seite“, erläutert Immobilienexperte Hollmann.

Sind Sie dann einmal in Ihre eigenen vier Wände eingezogen oder haben Sie diese als Kapitalanleger vermietet, helfen Versicherungen, Sie vor Risiken zu schützen. Im Falle einer Eigentumswohnung sind einige notwendige Versicherungen, zum Beispiel die verbundene Wohngebäudeversicherung (Sturm, Feuer, Hagel, Leitungswasser) und die Grundbesitzerhaftpflicht, bereits über die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen. Hier müssen Sie als Eigentümer Ihres neuen Zuhauses nicht mehr persönlich tätig werden.

Darüber hinaus können Sie bei Bedarf weitere Versicherungen abschließen. Als Selbstnutzer käme normalerweise eine Hausratversicherung in Betracht. Sollten Sie Ihre Wohnung hingegen vermieten wollen und einen möglichen Rechtsstreit mit einem Mieter fürchten, wäre eine Rechtsschutzversicherung möglicherweise eine Option. Auch gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie sich gegen Mietbetrüger absichern können.

Was passiert, wenn der Bauträger pleitegeht?

Folgendes Szenario: Sie haben sich entschieden, Ihr neues Zuhause von einem Bauträger zu kaufen. Dieser muss nun Insolvenz anmelden. Ihre Wohnung ist allerdings noch nicht fertig. Was nun?

Wie es in einem solchen Fall weitergeht, hängt maßgeblich davon ab, welches Sicherheitsinstrumentarium gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (Link Welchen Unterschied macht es, ob Sie bei einem Bauträger oder privat kaufen oder selbst bauen?) Ihr Kaufvertrag vorsieht. Ist die Sicherheit eine Bankbürgschaft, erhalten Sie jeden Euro, den Sie bisher für die Fertigstellung Ihrer Wohnung gezahlt haben, zurück. „Unabhängig davon, ob der Bauträger für die Finanzierung seines Bauvorhabens eine Grundschuld bestellt hat“, wie Immobilienfachmann Alfred Hollmann erklärt.

Ein kleines bisschen komplizierter wird es, wenn Ihre Sicherheit – wie üblicherweise vorgesehen – eine Auflassungsvormerkung ist. In diesem Fall kommt es darauf an, ob eine Globalgrundschuld zugunsten des Bauträgers bestellt wurde.

Info: Was ist die Globalgrundschuld?

Die Globalgrundschuld ist die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf das Gesamtobjekt hat. Denn in den meisten Fällen leiht sich der Bauträger – ähnlich wie Sie es tun, um Ihr neues Zuhause zu finanzieren – selbst Geld. Damit baut er beispielsweise das Mehrfamilienhaus, in dem sich Ihre künftige Wohnung befindet. Und genauso wie sich Ihre Bank über die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch absichert, tut dies auch der Kreditgeber Ihres Bauträgers: mit einer Globalgrundschuld.

Hat der Bauträger keine Globalgrundschuld bestellt, entscheidet der Insolvenzverwalter, wie es mit Ihrer (sich im Bau befindlichen) Wohnung weitergeht. Dies kommt allerdings nur selten vor: Denn der Bauträger müsste das Grundstück und das zu diesem Zeitpunkt fertiggestellte Bauwerk allein aus Eigenmitteln bezahlt haben. „Normalerweise gibt es immer eine Globalgrundschuld“, erklärt Alfred Hollmann.

Wenn eine Globalgrundschuld bestellt ist, entscheidet die finanzierende Bank über das weitere Vorgehen. Möglich sind hier zwei Szenarien: Die Bank gibt das Bauvorhaben frei und Sie bauen mit den Miteigentümern in Ihrer Wohnanlage Ihre Wohnung selbst zu Ende. Oder die Bank zahlt Ihnen Ihr Geld zurück.

Wie läuft bei einem Wohnungskauf die Abnahme ab?

Es ist soweit: Ihre Traumwohnung ist vollständig fertiggestellt. Sie können einziehen. Wenn dieser Tag gekommen ist, erhalten Sie eine Einladung zur Abnahme. Abnahme bedeutet, dass Sie sich die fertige Wohnung ansehen. Und dann gegenüber dem Verkäufer erklären, dass diese frei von Mängeln ist – oder eben Mängel beanstanden. Mit der Abnahme endet das Erfüllungsstadium – also die Zeit, in der Ihre Wohnung wie im Kaufvertrag vereinbart gebaut wird. Es beginnt die Gewährleistungsfrist. Sollten Sie selbst nicht über die entsprechende Expertise verfügen, nehmen Sie jemanden mit Sachverstand mit zur Abnahme. Das können ein von der IHK anerkannter Sachverständiger, ein Architekt und ein Bauingenieur sein. Oder schlichtweg ein Freund, dem Sie vertrauen und der sich mit der Materie auskennt. „Es sollte Sie jemand mit Sachverstand begleiten“, rät auch Immobilienexperte Alfred Hollmann. Der Grund: Die meisten würden wohl erkennen, wenn in den künftigen eigenen vier Wänden ein Riss in einer der Wände sei. Doch können Sie erkennen, ob es sich dabei um einen Schwund- oder einen Setzriss handelt? Ja? Umso besser. Nein? Dann hilft Ihnen der Fachmann. Durch die Hilfe eines Fachmanns können Sie zudem Diskussionen über vermeintliche Mängel vermeiden.

Wie gehe ich mit Mängeln um, die mir bei der Abnahme auffallen?

Symbolbild - Mängel
Anikasalsera – dreamstime

Bei der Abnahme wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Sondereigentum können Sie als Käufer alleine mit dem Verkäufer abnehmen – mögliche Nachbarn sind schließlich nicht betroffen. Zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum findet dagegen ein Gemeinschaftstermin statt. Das heißt, jeder einzelne Käufer prüft an diesem Termin das Gemeinschaftseigentum auf Mängel. Sollten Sie verhindert sein, können Sie einen Dritten beauftragen. Das kann ein Freund sein, ebenso allerdings auch der TÜV.

Info: Was ist Sondereigentum? Was ist Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum: Sondereigentum ist all das, das verändert werden kann, ohne dass sich die äußere Ansicht verändert und ohne dass ein Nachbar beeinträchtigt wird. Zum Sondereigentum gehören zum Beispiel der Anstrich Ihrer Wohnung, eine innere Wand wie die zwischen Ihrem Wohn- und Schlafzimmer oder auch der Teppichboden.

Gemeinschaftseigentum: Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die nicht Ihnen als Wohnungseigentümer alleine gehören. Hierzu zählen unter anderem die Decken und der Estrich. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass alles zum Gemeinschaftseigentum gehört, das nicht als Sondereigentum definiert wurde.

Mängelbeseitigung

Mangel bedeutet, dass sich Ihre Wohnung nicht der entspricht, die Sie im Kaufvertrag vereinbart haben. Das kann zum Beispiel heißen, dass die Wohnungsgröße von der vereinbarten abweicht, dass ein Riss die Wand durchzieht oder dass dem Maler beim Streichen ein Fehler unterlaufen ist.

Fallen Ihnen bei der Abnahme Ihrer Wohnung Mängel auf, rügen Sie diese. Durch die Mängelrüge wird das Ärgernis ins Mängelprotokoll aufgenommen und abgearbeitet. Hierbei gilt der Grundsatz, dass dies „unverzüglich“ erfolgen muss. Das bedeutet: „ohne schuldhaftes Zögern“. Dabei stellt sich jedoch die Frage nach der Verhältnismäßigkeit – also beispielsweise danach, ob bei den aktuellen Temperaturen – beispielsweise bei Schnellfall im Winter – ein möglicher Riss in der Außenwand behoben werden kann. „Man darf nicht absichtlich verzögern“, erläutert Immobilienexperte Hollmann. Jedoch müssten die äußeren Umstände ebenso berücksichtigt werden. Korrekturen an der Bepflanzung könnten zum Beispiel nur schwer im Winter vorgenommen werden.

Wichtiger jedoch als die Zahl der Mängel sind ihre Schwere sowie ihre Auswirkungen. So sind Maler-, Putz- und Reinigungsmängel erheblich leichter zu beheben als sogenannte konstruktive Mängel, die regelmäßig in die Bausubstanz eingreifen (Statik, Schallschutz, Wärmeschutz etc.).

Schadensersatz und Wandlung

Ist ein Mangel so groß, dass Sie zunächst nicht einziehen können, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz. Dazu kann auch zählen, dass Ihnen mögliche Hotelkosten erstattet werden, sollten Sie an Ihrem alten Wohnort nicht mehr wohnen können.

Ist ein Mangel so groß, dass die Wohnung auf Dauer nicht bewohnbar ist, kommt es zur sogenannten Wandlung. Wandlung ist die Rückgängigmachung des Kaufes: Sie erhalten Ihr Geld zurück, der Verkäufer die verkaufte Ware, das heißt die Wohnung.

Ein Rücktrittsrecht haben Sie stets, „wenn die Identität der Ware nicht gegeben ist und auch nicht in angemessener Frist hergestellt werden kann“, erklärt Immobilienexperte Hollmann. Auch hier stellt sich allerdings wieder die Frage nach der Verhältnismäßigkeit. Denn so ist es noch kein Grund, vom Vertrag zurückzutreten, wenn Ihre Wohnung 79 statt der vereinbarten 80 Quadratmeter misst. Bei der Wohnfläche müssen Sie nach gängiger Rechtsprechung Abweichungen von bis zu zwei Prozent tolerieren.

Allgemein greift für beide Parteien das Rücktrittsrecht, wenn die jeweils andere in Verzug ist. Das bedeutet zum Beispiel: wenn Sie nicht zahlen oder Ihr Bauträger nicht fertig wird, obwohl Sie ihm eine Frist gesetzt haben, in dem dies möglich gewesen wäre.

Darüber, ob es sich bei etwas um einen Mangel handelt, müssen Sie sich übrigens nicht mit dem Verkäufer einig sein. Im Zweifelsfall fällt diese Entscheidung einem Gericht zu.

Wie gehe ich mit Mängeln um, die mir nach der Abnahme auffallen?

Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt. Sie gilt für Sonder- genauso wie für Gemeinschaftseigentum. Fällt Ihnen also nach der Abnahme ein Mangel auf, haben Sie dann immer noch die Möglichkeit, diesen geltend zu machen.

Entdecken Sie in Ihrer Wohnung einen sogenannten Gewährleistungsmangel, ist entscheidend, woher dieser kommt. Gemeint ist: wer ihn zu verantworten hat. Ein klassisches Beispiel wäre Schimmelbefall. Der Schimmel könnte ebenso durch fehlerhafte Bautätigkeit entstanden sein wie durch falsches Nutzungsverhalten, etwa durch falsches Lüften der Wohnung. Meist klärt in einem solchen Fall ein Gutachter, ob Ihr Verkäufer oder Sie für den Mangel aufkommen. Handelt es sich um einen Gewährleistungsmangel, wird dieser – ebenso wie Mängel, die Ihnen bei der Abnahme auffallen – vom Verkäufer unverzüglich abgearbeitet.

Nach fünf Jahren schließlich endet die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Für alle Mängel, die danach auftreten, haftet der Eigentümer selbst.


Wir hoffen, dass wir Ihnen mit unserem Wohnungskauf-Ratgeber wertvolle Informationen geben konnten. Folgende Ratgeber könnten sie ebenfalls interessieren:

Dieser Ratgeber ist auch in Englischer Sprache unter A step-by-step guide to buying residential property auf terrafinanz.com verfügbar.


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