Ich will eine Eigentumswohnung in München kaufen. Die Wohnung wird derzeit gebaut. Wie wird meine Kaufpreiszahlung abgesichert?
30. July 2010
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Alfred Hollmann von der Terrafinanz beantwortet jeden Freitag eine Leserfrage rund um Immobilien. Schicken Sie Ihre Frage an: hollmann@terrafinanz.de
Die Bezahlung der Immobilie, in diesem Fall eine Eigentumswohnung, wird regelmäßig im Kaufvertrag geregelt. Soweit die Wohnung noch nicht fertig gestellt ist, muss sich der Kaufvertrag insbesondere nach den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) richten.
Die MaBV soll die Immobilienkäufer vor Vermögensverlusten schützen. Die MaBV ist eine reine Schutzvorschrift für Immobilienkäufer.
Der Schutz gemäß MaBV erfolgt zum Einen dadurch, dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen ist. Die Höhe der einzelnen Raten wird in der MaBV nach oben hin gedeckelt und hängt vom jeweiligen Bautenstand des Gebäudes, in dem die Wohnung sich befindet bzw. der Wohnung selbst, ab.
Man kann als obersten Grundsatz der MaBV sagen, dass der Bauträger zu erst bauen muss und der Käufer dann erst bezahlt. So hat der Käufer die Möglichkeit vor Bezahlung sich von der ordnungsgemäßen Ausführung der Bauleistungen zu überzeugen.
Zum Anderen sieht die MaBV für die Sicherstellung der so gezahlten Kaufpreisraten zwei Möglichkeiten vor:
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch der Immobilie oder
Die Stellung einer Bankbürgschaft gemäß den Anforderungen der MaBV
Regelmäßig wird, soweit die Grundbuchblätter bereits angelegt sind (für Wohnungen oder Häuser) die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käufer zum Tragen kommen. Dieser Käuferschutz sichert den Käufer davor ab, dass das Grundbuch mit anderen Auflassungsvormerkungen oder sonstigen Eintragungen (denen er selbst nicht zugestimmt hat) wirksam belastet wird, also eine Wohnung zum Beispiel 2 mal verkauft wird. Nebenbei erwähnt ist die Auflassungsvormerkung auch konkursfest.
Soweit noch keine Grundbuchblätter angelegt sind, kommt regelmäßig als Sicherungsinstrument die Bankbürgschaft gemäß MaBV zum Tragen. Diese Bankbürgschaft sichert die Vermögenswerte (Kaufpreisraten) ab, die der Käufer dem Bauträger zur Verfügung gestellt hat.
Im Ernstfall, also wenn der Bauträger das Bauvorhaben nicht vollenden kann, bekommt der Käufer über die Bankbürgschaft seine gezahlten Kaufpreisraten zurückerstattet., und zwar ohne „Wenn und Aber“.
Soweit als Sicherungsinstrument die Auflassungsvormerkung im Grundbuch zum Tragen gekommen ist und der vorgenannte „Ernstfall“ eintritt, gibt es auch die Option, dass die Käufer gemeinsam ihre Wohnanlage fertig stellen und als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Hierbei spielt aber eine große Rolle, ob eine Globalgrundschuld eingetragen worden ist, da dann dem Globalgläubiger (die den Bauträger finanzierende Bank) die Entscheidung obliegt, ob sie selbst das Bauvorhaben übernimmt und den Käufern ihr Geld zurückgibt oder sie das Bauvorhaben von der Globalgrundschuld freistellt und somit die Käufer selbst ihr Bauvorhaben fertig stellen dürfen.
Letzterer Fall wird normalerweise nur dann eintreten, wenn das Bauvorhaben schon sehr weit fortgeschritten ist und nur noch Restarbeiten zu erledigen sind.
Wenn auch Sie eine Frage haben senden Sie diese gerne per E-Mail an Herrn Hollmann: hollmann(at)terrafinanz.de.
